Aix-en-Provence : un marché immobilier d’exception, entre rareté et résilience

Aix-en-Provence occupe une place singulière dans le paysage immobilier du sud de la France. Ville d’art et d’histoire, universitaire, culturelle et résidentielle, elle conjugue patrimoine architectural, cadre naturel privilégié et qualité de vie reconnue. Cette attractivité durable, renforcée par la proximité de Marseille, des pôles d’emploi et des axes de transport, a longtemps soutenu un marché parmi les plus chers et les plus convoités de la région.

Le cœur historique aixois — Mazarin, Sextius-Mirabeau, Rotonde, Vieil Aix — concentre une offre rare, portée par des immeubles de caractère, des hôtels particuliers et des appartements aux volumes nobles. Les prix y restent élevés, soutenus par une demande constante de résidences principales, secondaires et d’investisseurs patrimoniaux. Cette tension structurelle a longtemps protégé Aix des cycles brutaux observés ailleurs.

Comme sur l’ensemble du territoire national, 2023 a toutefois marqué un net ralentissement. La hausse des taux, la sélectivité accrue des banques et un climat économique plus incertain ont freiné les volumes de transactions. En 2024, le marché est entré dans une phase d’ajustement : allongement des délais de vente, négociations plus fréquentes et correction modérée sur certains biens surévalués, notamment ceux sans extérieur, sans cachet ou nécessitant des travaux importants.

Pour autant, Aix a mieux résisté que la majorité des grandes villes. La rareté foncière, le profil solvable des acquéreurs et l’image de valeur refuge ont permis de maintenir des niveaux de prix élevés sur les biens qualitatifs. Les appartements avec terrasse, les maisons de ville, les biens offrant jardin, vue ou calme restent les plus recherchés et continuent de concentrer la demande.

La périphérie aixoise joue un rôle clé dans l’équilibre du marché. Des communes comme Éguilles, Puyricard, Venelles, Le Tholonet, Luynes, Bouc-Bel-Air ou Meyreuil attirent une clientèle familiale et d’actifs en quête d’espace, de verdure et de maisons individuelles. Ces secteurs ont connu un fort engouement ces dernières années, notamment pour les maisons avec jardin et les biens offrant un cadre de vie préservé. Là aussi, 2023-2024 ont entraîné un ajustement, mais la demande de fond demeure solide.

L’année 2025 marque un retour progressif de la fluidité. La stabilisation des taux et une meilleure lisibilité des prix favorisent la reprise des transactions, sans emballement. Les acheteurs se montrent plus rationnels, privilégiant l’usage, la localisation précise et la qualité intrinsèque du bien. Les vendeurs, de leur côté, intègrent davantage les nouvelles conditions de marché.

À l’horizon 2026, Aix-en-Provence et sa périphérie devraient confirmer leur entrée dans une phase de maturité immobilière. Un marché plus sélectif, moins spéculatif, mais porté par des fondamentaux solides : rareté, cadre de vie, attractivité économique et culturelle. Une valeur refuge provençale, où l’expertise locale et la lecture fine des micro-marchés demeurent essentielles pour révéler la juste valeur des biens.