Marseille : un marché immobilier pluriel, entré dans une phase de maturité

Le marché immobilier marseillais se caractérise aujourd’hui par une forte hétérogénéité territoriale, reflet d’une ville aux usages multiples et aux dynamiques contrastées. Du littoral sud aux quartiers centraux, jusqu’aux secteurs résidentiels de l’Est et du Nord-Est, Marseille traverse une phase de recomposition après deux années de tension.

Sur le littoral sud — de Vauban à Endoume, du Roucas-Blanc aux 7ᵉ, 8ᵉ et 9ᵉ arrondissements — le marché reste le plus tendu et le plus résilient. La rareté foncière, la proximité immédiate de la mer et la qualité de vie maintiennent des niveaux de prix élevés, malgré le ralentissement observé en 2023 et 2024. Les biens offrant terrasses, vues mer ou jardins demeurent les plus recherchés et concentrent l’essentiel de la demande. Ce segment s’inscrit désormais dans une logique de sélection accrue, où seuls les biens d’usage réellement qualitatifs tirent leur épingle du jeu.

Le centre-ville, du 1er au 6ᵉ arrondissement, connaît une dynamique différente. Longtemps porté par la rénovation et le potentiel locatif, il a subi plus fortement les effets du resserrement du crédit. Les biens nécessitant des travaux ou situés dans des immeubles fragiles ont vu leur attractivité reculer, tandis que les secteurs les plus qualitatifs du 6ᵉ arrondissement et des quartiers adjacents ont mieux résisté. Le marché y devient plus exigeant, recentré sur la qualité, la luminosité et, de plus en plus, la présence d’un extérieur, même modeste.

Enfin, les quartiers résidentiels de l’Est et du Nord-Est — 10ᵉ, 11ᵉ, 12ᵉ et 13ᵉ arrondissements — incarnent un marché de fond, plus stable et moins spéculatif. Majoritairement porté par une clientèle familiale, ce secteur a mieux absorbé le choc des années récentes. Après un ajustement des prix et des délais en 2023-2024, la demande se maintient pour les maisons avec jardin, les biens bien situés et les logements offrant un réel confort de vie.

L’année 2025 marque un retour progressif de la fluidité sur l’ensemble du territoire marseillais. La stabilisation des taux et la meilleure lisibilité des prix favorisent une reprise sélective des transactions. À l’horizon 2026, le marché semble s’orienter vers une phase de maturité, moins spéculative et plus rationnelle, où la valeur des biens est désormais étroitement liée à leur usage, à leur localisation précise et à leur qualité intrinsèque.

Marseille entre ainsi dans une nouvelle étape de son cycle immobilier : une ville aux marchés multiples, où l’expertise locale, fine et différenciée, devient plus que jamais déterminante pour accompagner vendeurs et acquéreurs dans des projets durables.