Prix immobilier Marseille 10e (13010) : appartements et maisons en 2026

La Capelette, Menpenti, Pont-de-Vivaux, Saint-Loup, Saint-Tronc et La Timone

À l’est et au sud-est du centre-ville, le 10e arrondissement de Marseille (13010) rassemble des quartiers aux identités très différentes. Plus urbain autour de Menpenti et de La Capelette, il devient progressivement plus résidentiel en direction de Saint-Loup et Saint-Tronc.

Son marché immobilier reflète cette diversité : appartements, résidences récentes, maisons de ville et propriétés avec jardins composent une offre particulièrement variée.

Quel est le prix d’un appartement à Marseille 13010 ?

En 2026, le prix moyen d’un appartement dans le 10e arrondissement de Marseille se situe autour de 2 992 €/m².

Pour un appartement disposant d’une terrasse ou d’un jardin, la valeur moyenne atteint 4 491 €/m².

Cet écart montre l’importance prise par les espaces extérieurs dans un arrondissement où les rez-de-jardin et les résidences avec terrasses sont particulièrement recherchés.

Ces moyennes doivent néanmoins être nuancées selon le secteur, l’état de la résidence, le calme, la luminosité et la qualité de l’extérieur.

Dernière mise à jour : septembre 2026.

Combien vaut une maison avec terrasse ou jardin dans le 10e arrondissement ?

En 2026, le prix moyen d’une maison dans le 13010 se situe autour de 4 887 €/m², contre 5 791 €/m² pour une maison bénéficiant d’une terrasse ou d’un jardin.

Mais le marché des maisons est très hétérogène.

Une petite maison de ville à La Capelette, une maison familiale à Saint-Loup ou une propriété avec jardin et piscine à Saint-Tronc ne répondent pas aux mêmes critères.

La superficie du terrain, l’exposition, le calme, le stationnement, la piscine et l’absence de vis-à-vis peuvent avoir une influence importante sur la valeur finale.

Prix de l’immobilier en 2026 dans le 10ème arrondissement de Marseille (13010)

APPARTEMENT

Prix m2 moyen 2 992 €

Avec Terrasse ou Jardin 4 491 €

MAISON

Prix m2 moyen 4 887 €

Avec Terrasse ou Jardin 5 791 €

Ces valeurs sont des indicateurs de marché et ne remplacent pas l'estimation d'un bien. Une estimation précise nécessite notamment d'analyser l'adresse, l'environnement immédiat, l'état du bien, ses prestations et les caractéristiques de son extérieur.

Source et méthodologie : données Terrasse en Ville établies à partir des 350 transactions réalisées par le groupe en 2025, des transactions en cours en 2026 et de l'analyse de plus de 450 biens commercialisés en 2026. Ces données sont enrichies par l'expérience terrain de nos 35 collaborateurs, présents sur le marché immobilier depuis 2008, et croisées avec les données publiques DVF (Demandes de valeurs foncières) de la DGFiP.

Données actualisées en septembre 2026.

Le 10e arrondissement, Marseille entre ville et collines

Le 10e arrondissement est un territoire de transition.

À proximité du centre, Menpenti et La Capelette conservent un visage très urbain. Quelques kilomètres plus loin, autour de Saint-Loup et Saint-Tronc, les immeubles s’espacent, les maisons deviennent plus nombreuses et les collines apparaissent dans le paysage.

Entre les deux, Pont-de-Vivaux raconte une autre histoire de Marseille, celle des anciens faubourgs et des quartiers populaires développés autour des activités industrielles.

Le 10e permet ainsi de rester proche de la ville tout en recherchant davantage d’espace, un jardin ou une maison.

Menpenti, aux portes du centre

À quelques minutes de Castellane, Menpenti est la partie la plus centrale du 10e.

Le quartier s’est développé entre grands axes, immeubles marseillais et anciennes activités artisanales ou industrielles.

Sa proximité avec le Prado, Castellane et les accès autoroutiers constitue l’un de ses principaux atouts. On reste ici dans un environnement très urbain, avec commerces, écoles et transports à proximité.

L’immobilier est principalement composé d’appartements, mais certaines rues réservent des petites maisons, des cours et des rez-de-jardin que l’on ne devine pas toujours depuis les grands axes.

La Capelette, un quartier en transformation

La Capelette possède une forte identité populaire et industrielle.

Pendant longtemps, entre entrepôts, ateliers et habitat ouvrier, le quartier s’est développé en marge des secteurs plus résidentiels de Marseille.

Son paysage évolue progressivement. De nouvelles résidences sont venues compléter les immeubles plus anciens et les maisons qui subsistent dans certaines rues.

Cette diversité crée un marché immobilier très contrasté : appartements anciens, logements récents avec terrasses, petites maisons et anciens locaux transformés peuvent se retrouver dans un périmètre relativement restreint.

La Capelette reste également particulièrement bien placée entre le centre, La Timone et les quartiers plus résidentiels du sud-est marseillais.

Pont-de-Vivaux, un ancien faubourg marseillais

Plus au sud, Pont-de-Vivaux s’est développé autour de l’Huveaune et des anciennes activités industrielles installées dans sa vallée.

Le quartier conserve cette identité de faubourg, avec un tissu urbain mêlant immeubles, maisons et anciennes surfaces d’activité.

Sa situation permet de rejoindre rapidement plusieurs secteurs de Marseille et les grands axes routiers.

En s’éloignant des voies les plus circulées, on découvre également des rues beaucoup plus résidentielles et des maisons avec jardins.

Saint-Loup, l'esprit village du 10e

Saint-Loup constitue l’un des principaux noyaux historiques du 10e arrondissement.

Le quartier s’est développé autour de son ancien village et conserve encore aujourd’hui une vie locale faite de commerces, d’écoles et d’équipements de proximité.

C’est également un secteur associé à Marcel Pagnol, dont la famille a vécu à Saint-Loup pendant une partie de son enfance.

Au-delà de cette histoire, Saint-Loup attire aujourd’hui pour une raison très concrète : on peut encore y trouver des maisons familiales avec jardins à quelques kilomètres seulement du centre de Marseille.

En remontant vers les collines, l’environnement devient progressivement plus végétal et résidentiel.

Saint-Tronc, Marseille devient résidentiel

À l’est de Saint-Loup, Saint-Tronc présente un visage encore différent.

Grandes résidences arborées, maisons individuelles et propriétés avec jardins composent un quartier beaucoup plus résidentiel.

La proximité des collines et des espaces naturels donne à certaines rues une atmosphère presque périphérique, alors que le centre de Marseille reste relativement proche.

Les familles y recherchent notamment des surfaces plus importantes, des jardins, du stationnement et un environnement plus calme.

C’est aussi l’un des secteurs du 10e où les différences de valeur entre appartement classique et bien bénéficiant d’un véritable extérieur peuvent être particulièrement sensibles.

Aux portes du parc des Bruyères

À l’extrémité du 10e, le parc des Bruyères marque la rencontre entre la ville et les premiers reliefs.

Ses sentiers et ses espaces naturels constituent une véritable respiration pour les quartiers environnants.

Cette proximité avec les collines participe à l’identité résidentielle de Saint-Loup et Saint-Tronc : à mesure que l’on s’éloigne du centre, le paysage urbain laisse progressivement davantage de place à la végétation.

C’est une caractéristique que l’on retrouve dans l’immobilier, avec des maisons, des jardins et des résidences arborées plus présents que dans les arrondissements centraux.

Pourquoi habiter dans le 10e arrondissement de Marseille ?

Le 10e permet d’abord de rechercher davantage d’espace tout en restant relativement proche du centre.

Menpenti conviendra davantage à ceux qui privilégient la centralité. La Capelette offre un environnement urbain en évolution. Pont-de-Vivaux constitue une transition, tandis que Saint-Loup et Saint-Tronc proposent un cadre progressivement plus résidentiel.

L’accessibilité constitue également un atout important, avec la proximité de grands axes permettant de rejoindre différentes parties de Marseille.

Mais pour l’immobilier, il faut impérativement raisonner quartier par quartier, voire rue par rue.

Un appartement à Menpenti, un logement récent avec terrasse à La Capelette et une maison avec jardin à Saint-Tronc appartiennent à des marchés très différents.

Et lorsque l’on recherche une maison, le jardin, le calme, le stationnement et la proximité des collines peuvent devenir aussi importants que la superficie habitable.

Le 10e arrondissement raconte finalement le passage progressif d’un Marseille urbain vers un Marseille plus résidentiel, où derrière les immeubles apparaissent peu à peu les maisons, les jardins et les collines.

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