CANNES
« Cannes est un décor naturel, une ville où la lumière transforme chaque façade en scène. »
Jean Cocteau
Terrasse en Ville, la différence assumée sur le marché cannois
Cannes occupe une place à part sur la carte immobilière française. Ville de rayonnement international, vitrine de la Côte d’Azur et symbole d’un certain art de vivre, elle concentre un marché rare, exigeant et fortement concurrentiel. Entre la Croisette, la Californie, la Croix-des-Gardes, Palm Beach et le centre historique, chaque quartier dessine un segment précis, avec ses codes, ses prix et sa clientèle, majoritairement internationale.
Après l’euphorie post-Covid, le marché cannois a connu un ralentissement mesuré en 2023 et 2024. Les volumes se sont ajustés, les délais de vente se sont allongés, et les acquéreurs sont devenus plus sélectifs. Pour autant, Cannes a mieux résisté que nombre de villes françaises. La rareté foncière, la demande étrangère et le statut de valeur refuge ont permis de maintenir des niveaux élevés, en particulier pour les biens offrant vue mer, volumes généreux et espaces extérieurs.
Dans ce paysage très structuré, plusieurs acteurs dominent le marché. Douglas Elliman incarne une approche résolument internationale, inspirée des codes anglo-saxons, avec une forte présence off-market et une clientèle fortunée à la recherche de biens emblématiques. Henri Camille Immobilier, maison historique de Cannes, s’appuie sur une connaissance fine du territoire et une relation de confiance construite sur plusieurs générations. Winsome Immobilier, plus récent, développe une approche sélective et contemporaine, privilégiant la qualité des biens et la discrétion du service.La scène montpelliéraine s’enrichit également d’agences au positionnement plus contemporain. Mat & Seb, avec un concept innovant et dynamique, incarne cette nouvelle génération d’acteurs qui bousculent les codes traditionnels de l’immobilier par une approche moderne, digitale et résolument tournée vers l’expérience client. Aux côtés de ces structures, un tissu d’agences locales bien implantées mise sur la connaissance fine des quartiers, l’accompagnement personnalisé et la discrétion.
Si ces agences occupent solidement le terrain du prestige cannois, elles partagent toutefois un point commun : une approche globalement généraliste du segment premium. Villas, appartements de standing, biens avec vue mer composent l’essentiel de l’offre, sans spécialisation exclusive sur un critère pourtant devenu central dans les usages.
Car à Cannes, plus que jamais, l’espace extérieur s’impose comme un facteur déterminant. Terrasses profondes, rooftops exploitables, jardins en cœur de ville ou patios confidentiels sont devenus les biens les plus convoités. Rares par nature, ils concentrent aujourd’hui la demande la plus qualitative, celle qui cherche moins la démonstration que l’expérience de vie.
C’est précisément sur ce terrain que Terrasse en Ville peut trouver sa place. En se positionnant non pas comme un acteur supplémentaire du prestige, mais comme le spécialiste exclusif des biens avec espaces extérieurs, l’agence introduit une lecture différente du marché cannois. Ici, la terrasse ou le jardin ne sont pas des attributs annexes, mais le cœur du projet, une pièce à vivre à part entière, indissociable du climat, de la lumière et du mode de vie méditerranéen.
Dans un marché mature et fortement concurrentiel, cette spécialisation apparaît comme un véritable levier de différenciation. Une manière nouvelle de raconter Cannes, à hauteur de ciel et de mer, où l’immobilier se pense d’abord comme un art de vivre.
Le marché cannois
Cannes, ville emblématique de la Côte d’Azur, compte près de 75 000 habitants et s’inscrit au cœur d’une agglomération de plus de 200 000 habitants. Pôle touristique, résidentiel et culturel majeur, elle conjugue patrimoine, attractivité littorale et rayonnement international. Le Festival de Cannes, la Croisette, les plages et le climat méditerranéen participent à une image de prestige qui attire depuis longtemps une clientèle française et internationale.
Cette attractivité structurelle façonne un marché immobilier singulier, marqué par la rareté des biens et des niveaux de prix élevés. À Cannes, l’offre est contrainte par la géographie, la réglementation et une forte concentration de biens détenus en résidences secondaires. Cette tension permanente limite mécaniquement la fluidité des transactions, en particulier sur les secteurs les plus convoités : centre-ville, front de mer, Californie, Palm Beach ou Croix-des-Gardes.
Les années 2023 et 2024 ont accentué ce phénomène. Dans un contexte de hausse des taux et de durcissement des conditions de financement, les volumes de ventes se sont contractés. Les acheteurs sont devenus plus sélectifs, tandis que les vendeurs ont dû composer avec des délais plus longs, notamment pour les biens les plus valorisés. Si les prix ont globalement résisté, le marché a connu une phase d’attentisme, sans véritable correction mais avec un net ralentissement de l’activité.
L’année 2025 marque un changement de tempo. La demande revient progressivement, portée par une clientèle rassurée par la stabilisation des taux et par la solidité intrinsèque du marché cannois. Les prix se maintiennent à des niveaux élevés, sans emballement, et les transactions retrouvent un rythme plus régulier. Les biens offrant des prestations qualitatives — vues dégagées, terrasses profondes, jardins ou emplacements premium — concentrent l’essentiel de la demande.
À l’horizon 2026, le marché cannois devrait confirmer cette trajectoire vers un équilibre plus lisible. Sans envolée spectaculaire, mais avec une stabilisation durable des prix et un retour de la confiance des acquéreurs, Cannes s’oriente vers un marché mature, sélectif et résilient. Une ville où l’immobilier reste une valeur refuge, étroitement liée à la qualité de vie, à la rareté et à l’art de vivre azuréen.
Montpellier : une ville, plusieurs visages immobiliers
Cannes reste très attractive grâce à son cadre de vie exceptionnel.
La ville attire aussi bien les investisseurs, les résidents permanents que les acheteurs de résidences secondaires.
Le centre-ville, le Suquet et le quartier de la Croisette sont particulièrement recherchés pour leur charme historique, leur proximité de la mer et la qualité de vie qu’ils offrent.
La ville profite également d’une activité économique soutenue, d’un tourisme international et d’un marché immobilier stable et résilient.
Cette combinaison favorise une demande constante pour les biens à vendre, du studio au grand appartement ou maison avec vue mer.
Le marché cannois se distingue par sa diversité immobilière et ses prix segmentés :
Centre-ville, Croisette et bord de mer : les biens les plus prisés et les plus chers, entre 7 000 et 12 000 €/m², pour des appartements ou maisons offrant prestige, vue mer et proximité des commerces et services.
Quartiers périphériques et résidentiels : Californie, Petit Juas, Ranguin, offrant des prix plus accessibles (5 000–7 000 €/m²) et convenant aux familles, primo-accédants ou investisseurs cherchant un bon compromis surface/prix.
Secteurs récents ou en développement : terrains ou programmes neufs sur l’Arenas ou dans l’arrière-pays, avec des logements modernes autour de 5 500–6 500 €/m².
Connaître le marché quartier par quartier est essentiel pour identifier le potentiel réel
