Prix immobilier Aix-en-Provence 13090 : appartements et maisons en 2026
Jas-de-Bouffan, Encagnane, Corsy, Pigonnet, Pont-de-l’Arc, Saint-Mitre, Les Granettes, Pey-Blanc et Beauvalle
À l’ouest et au sud-ouest du centre historique, Aix-en-Provence 13090 dévoile un autre visage de la ville.
Moins minéral que le centre ancien, plus résidentiel et souvent plus contemporain, ce territoire rassemble des quartiers très différents : grandes résidences arborées, maisons avec jardins, bastides anciennes, quartiers universitaires et secteurs urbains en transformation.
Du Pigonnet au Jas-de-Bouffan, puis vers Saint-Mitre et Les Granettes, la ville devient progressivement moins dense. Les immeubles laissent davantage de place aux jardins, aux maisons et aux paysages de la campagne aixoise.
Cette diversité se retrouve naturellement dans les prix immobiliers : il n’existe pas un marché du 13090 mais une succession de micro-marchés, parfois très différents à quelques rues de distance.
Dernière mise à jour : septembre 2026.
Pourquoi vivre à Aix-en-Provence 13090 ?
Le 13090 permet souvent de rechercher ce qui devient plus rare dans le centre historique : une terrasse plus importante, un jardin, du stationnement ou simplement davantage d’espace.
Mais sa véritable particularité est ailleurs.
En quelques kilomètres, on passe d’un quartier urbain comme Encagnane aux résidences du Pigonnet, puis aux maisons du Jas-de-Bouffan et enfin aux paysages plus ouverts de Saint-Mitre, Pey-Blanc ou des Granettes.
Cette diversité explique pourquoi l’estimation immobilière doit être particulièrement précise.
Dans le 13090, quelques rues peuvent suffire pour passer d’un marché d’appartements à un marché de maisons et de propriétés avec jardin.
Le 13090 raconte finalement une Aix moins connue mais essentielle : celle qui s’est développée au-delà du centre historique, entre Cézanne et Vasarely, quartiers du XXe siècle, résidences arborées, maisons et campagne aixoise.
Quel est le prix d’un appartement à Aix-en-Provence 13090 ?
Le prix d’un appartement dans le 13090 dépend fortement du quartier, de la résidence et de la proximité du centre-ville.
Un appartement situé au Pigonnet, dans une résidence arborée proche du centre, ne répond pas au même marché qu’un appartement à Encagnane ou au Jas-de-Bouffan.
L’étage, l’ascenseur, la qualité de la copropriété, le stationnement et surtout la présence d’une terrasse ou d’un jardin peuvent entraîner des écarts de valeur importants.
Faire estimer un bien à Aix-en-Provence 13090
Un prix moyen au mètre carré constitue un premier indicateur, mais il ne suffit pas à déterminer la valeur d’un appartement ou d’une maison.
Terrasse en Ville prend notamment en compte l’adresse exacte, la résidence, l’architecture, l’état du bien, l’étage, le terrain, la terrasse ou le jardin, la vue, le stationnement et l’environnement immédiat.
Quel est le prix d’une maison à Aix-en-Provence 13090 ?
Le marché des maisons est particulièrement hétérogène.
Du Pigonnet aux secteurs plus résidentiels de Saint-Mitre, Pey-Blanc ou des Granettes, on rencontre aussi bien des maisons de ville que des villas avec jardin et des propriétés implantées sur des terrains plus importants.
Pour ces biens, le terrain, l’environnement, le calme, la piscine, l’exposition, la vue et la facilité d’accès au centre d’Aix deviennent déterminants dans l’estimation.
Le Jas-de-Bouffan, dans les pas de Cézanne
Avant de devenir l’un des grands quartiers de l’ouest aixois, le Jas-de-Bouffan était une campagne de bastides et de terres agricoles.
Son histoire est intimement liée à Paul Cézanne.
La famille du peintre acquiert la bastide du Jas-de-Bouffan au XIXe siècle. Cézanne y travaille pendant de nombreuses années et peint son environnement, ses arbres, son bassin et les paysages alentour.
Au XXe siècle, l’urbanisation transforme profondément le secteur.
Autour de cette ancienne campagne apparaissent logements collectifs, équipements publics et quartiers résidentiels.
Aujourd’hui encore, le Jas-de-Bouffan conserve cette double identité : un quartier moderne construit sur une ancienne campagne aixoise, avec Cézanne en filigrane.
Prix moyen estimé 2026
→ Appartement : 3 000 à 4 500 €/m²
→ Appartement avec terrasse : 3 800 à 5 200 €/m²
→ Maison : 4 500 à 6 500 €/m²
Le secteur est assez hétérogène : les données de septembre donnent notamment un appartement moyen autour de 3 582 €/m² et une maison autour de 5 360 €/m².
Vasarely, une autre histoire de l’art à Aix
À quelques minutes de la bastide de Cézanne, une architecture radicalement différente apparaît dans le paysage.
La Fondation Vasarely constitue l’un des grands repères architecturaux de l’ouest aixois.
Son bâtiment monumental et géométrique raconte une autre époque de l’histoire de l’art, celle de Victor Vasarely et de l’art optique.
Cette proximité est assez extraordinaire : en quelques kilomètres, le 13090 relie la campagne de Cézanne à l’architecture expérimentale de Vasarely.
Prix moyen estimé 2026
Appartement : 5 000 à 6 500 €/m²
Appartement avec terrasse : 6 000 à 8 000 €/m²
Maison : 6 500 à 9 000 €/m²
Le Pigonnet, entre ville et jardins
À proximité immédiate du centre, le Pigonnet constitue une transition beaucoup plus douce entre l’Aix historique et les quartiers résidentiels du sud-ouest.
Le secteur conserve une présence végétale importante.
Résidences arborées, maisons, jardins et anciennes propriétés se glissent entre les axes permettant de rejoindre rapidement le centre-ville.
Cette situation explique son caractère particulier : suffisamment proche de la Rotonde pour conserver une relation directe avec le centre, mais suffisamment en retrait pour proposer une ambiance plus résidentielle.
Prix moyen estimé 2026
→ Appartement : 4 500 à 6 500 €/m²
→ Appartement avec terrasse : 5 500 à 7 500 €/m²
→ Maison : 6 500 à 9 000 €/m²
C’est ici que je marque vraiment la différence avec Encagnane. Les données disponibles situent les appartements autour de 4 800–4 900 €/m² en moyenne, mais certaines adresses du Pigonnet sont nettement plus élevées ; les maisons affichent également une dispersion importante.
Encagnane, l’Aix du XXe siècle
Encagnane raconte encore une autre période.
Le quartier s’est largement développé lorsque Aix-en-Provence devait répondre à une croissance rapide de sa population et à de nouveaux besoins en logements.
Résidences, immeubles collectifs, équipements publics et commerces composent un paysage beaucoup plus urbain que celui du centre ancien.
Aujourd’hui, Encagnane connaît une nouvelle étape de son histoire avec des opérations de renouvellement urbain et de transformation des espaces publics.
C’est probablement le quartier qui montre le mieux qu’Aix-en-Provence ne s’est pas arrêtée à son patrimoine du XVIIIe siècle : la ville a continué à se construire, à se transformer et à expérimenter.
Prix moyen estimé 2026
→ Appartement : 3 000 à 4 500 €/m²
→ Appartement avec terrasse : 3 800 à 5 200 €/m²
→ Maison : 4 500 à 6 500 €/m²
Ici je resterais volontairement assez prudent : selon les méthodologies, les estimations d’appartements divergent sensiblement. Les transactions exploitées par Immover donnent environ 3 388 €/m² en janvier 2026, tandis que Meilleurs Agents affiche 4 487 €/m² en septembre.
Pont-de-l’Arc, la ville vers le sud
En descendant vers le sud, Pont-de-l’Arc marque progressivement la sortie du centre dense.
Le quartier s’est développé autour des voies de communication reliant historiquement Aix aux territoires situés plus au sud.
Aujourd’hui, maisons, résidences et secteurs plus récents s’y côtoient.
La proximité des facultés, des grands axes et des accès vers Marseille en fait un territoire particulièrement connecté au reste de la métropole.
Prix moyen estimé 2026
→ Appartement : 4 000 à 5 500 €/m²
→ Appartement avec terrasse : 4 800 à 6 500 €/m²
→ Maison : 5 000 à 7 500 €/m²
Le secteur est particulièrement hétérogène : Meilleurs Agents estime actuellement les appartements autour de 4 558 €/m² et les maisons autour de 5 816 €/m², avec de fortes variations suivant les adresses.
Saint-Mitre, entre ville et campagne
À l’ouest du Jas-de-Bouffan, Saint-Mitre marque une nouvelle transition.
La densité diminue progressivement et les maisons deviennent plus présentes.
Jardins, petites résidences et équipements composent un environnement plus résidentiel, tandis que la campagne aixoise commence à réapparaître.
Le quartier constitue ainsi une sorte de frontière douce entre la ville constituée et les secteurs plus ouverts de l’ouest aixois.
Prix moyen estimé 2026
→ Appartement : 4 800 à 6 500 €/m²
→ Appartement avec terrasse : 5 500 à 7 000 €/m²
→ Maison : 5 500 à 8 000 €/m²
C’est un secteur que je placerais au-dessus de Jas-de-Bouffan. Les sources récentes convergent autour de 5 500 €/m² pour les appartements ; Meilleurs Agents situe également les maisons autour de 5 857 €/m² en moyenne.
Les Granettes et Pey-Blanc, Aix retrouve la campagne
En poursuivant vers l’ouest, Les Granettes et Pey-Blanc offrent un visage encore différent.
Le tissu urbain s’y desserre nettement.
Les maisons individuelles, propriétés, chemins et parcelles végétalisées prennent davantage de place et rappellent que la campagne n’est jamais très éloignée du centre d’Aix.
Dans ces secteurs, le marché immobilier se rapproche davantage de celui des propriétés résidentielles : terrain, calme, végétation, vue et environnement deviennent essentiels dans la valeur d’une maison.
Prix moyen estimé 2026
→ Appartement : 4 800 à 6 500 €/m²
→ Appartement avec terrasse : 5 500 à 7 500 €/m²
→ Maison : 6 000 à 9 000 €/m²
→ Propriété avec grand terrain / piscine : 7 000 à 10 000 €/m²
Ici, la maison est beaucoup plus importante que l’appartement pour ta page. Je conserverais donc la quatrième ligne, comme tu l’as fait pour Éguilles. Le prix au m² devient moins pertinent à mesure que le terrain, le calme, la piscine et la qualité de l’environnement prennent de l’importance.
Beauvalle, aux portes du centre
Le secteur de Beauvalle participe lui aussi à cette géographie du sud-ouest aixois.
Sa situation permet de rester relativement proche du centre tout en bénéficiant d’un environnement plus résidentiel.
Selon les rues, on y rencontre résidences, maisons et ensembles plus récents.
Comme souvent dans le 13090, la qualité de l’adresse se joue parfois à très petite échelle : orientation, proximité d’un axe, calme et végétation peuvent changer radicalement la perception d’un bien.
Prix moyen estimé 2026
→ Appartement : 4 000 à 5 500 €/m²
→ Appartement avec terrasse : 4 800 à 6 500 €/m²
→ Maison : 5 000 à 7 500 €/m²
Les données de septembre situent La Beauvalle autour de 4 337 €/m² pour les appartements et 5 903 €/m² pour les maisons ; le chemin de la Beauvalle ressort légèrement plus haut pour les appartements, ce qui justifie de conserver une fourchette plutôt qu’un chiffre unique.