L’Estaque, Saint-Henri, Saint-André et Mourepiane
À l’extrémité nord du littoral marseillais, le 16e arrondissement (13016) occupe une situation singulière entre mer, port et collines.
L’Estaque en est naturellement le quartier le plus emblématique, mais le 16e rassemble plusieurs anciens noyaux villageois marqués par l’histoire industrielle et ouvrière de Marseille.
Son marché immobilier est particulièrement contrasté : appartements, maisons de village, anciennes maisons ouvrières, bastides et villas avec terrasses ou jardins peuvent bénéficier, selon leur situation, de vues spectaculaires sur la rade.
Quel est le prix d’un appartement à Marseille 13016 ?
En 2026, le prix moyen d’un appartement dans le 16e arrondissement de Marseille se situe autour de 3 290 €/m².
Pour un appartement disposant d’une terrasse ou d’un jardin, la valeur moyenne atteint 4 690 €/m².
Dans le 16e, l’extérieur n’est cependant qu’une partie de l’équation. Une terrasse bénéficiant d’une vue dégagée sur la mer et la rade peut donner au bien un caractère totalement différent.
La vue, l’exposition, le calme, l’étage, le stationnement et la proximité du littoral doivent donc être intégrés à toute estimation.
Dernière mise à jour : septembre 2026.
Combien vaut une maison avec terrasse ou jardin dans le 16e arrondissement ?
En 2026, le prix moyen d’une maison dans le 13016 se situe autour de 3 390 €/m², contre 4 950 €/m² lorsqu’elle bénéficie d’une terrasse ou d’un jardin.
Mais le prix au mètre carré montre rapidement ses limites.
Une ancienne maison ouvrière à Saint-Henri, une maison de village à Saint-André et une villa sur les hauteurs de L’Estaque avec terrasse et vue mer correspondent à des marchés très différents.
La vue sur la rade, la qualité de l’extérieur, le terrain, l’exposition, le calme et le stationnement peuvent modifier considérablement la valeur d’une maison.
Prix de l’immobilier en 2026 dans le 16ème arrondissement de Marseille (13016)
APPARTEMENT
Prix m2 moyen 3 290 €
Avec Terrasse ou Jardin 4 690 €
MAISON
Prix m2 moyen 3 390 €
Avec Terrasse ou Jardin 4 950 €
Ces valeurs sont des indicateurs de marché et ne remplacent pas l'estimation d'un bien. Une estimation précise nécessite notamment d'analyser l'adresse, l'environnement immédiat, l'état du bien, ses prestations et les caractéristiques de son extérieur.
Source et méthodologie : données Terrasse en Ville établies à partir des 350 transactions réalisées par le groupe en 2025, des transactions en cours en 2026 et de l'analyse de plus de 450 biens commercialisés en 2026. Ces données sont enrichies par l'expérience terrain de nos 35 collaborateurs, présents sur le marché immobilier depuis 2008, et croisées avec les données publiques DVF (Demandes de valeurs foncières) de la DGFiP.
Données actualisées en septembre 2026.
Le 16e arrondissement, Marseille côté Estaque
Tout au nord du littoral marseillais, il existe un Marseille à part.
Un territoire coincé entre les collines et la mer, où les maisons semblent parfois posées les unes au-dessus des autres face à la rade.
L’Estaque, Saint-Henri, Saint-André et Mourepiane racontent une histoire profondément liée au port, aux usines, aux tuileries et aux populations ouvrières qui ont façonné le nord de Marseille.
Mais le 16e raconte aussi une autre histoire.
Celle de peintres venus chercher ici une lumière, des couleurs et des paysages qui allaient participer à bouleverser l’histoire de l’art.
L’Estaque, un village face à la rade
L’Estaque est sans doute l’un des quartiers les plus immédiatement reconnaissables de Marseille.
Son petit port, ses maisons accrochées aux collines, ses toits de tuiles et ses vues sur la rade lui donnent une identité très forte.
Malgré son rattachement à la métropole marseillaise, le quartier conserve une véritable atmosphère de village.
On vient sur le port, on remonte dans les petites rues, puis la pente dévoile progressivement la mer.
Et plus on monte, plus le paysage prend de l’importance.
À L’Estaque, la vue n’est pas un simple supplément : elle peut devenir le principal caractère d’une maison.
L’Estaque et les peintres, un paysage devenu tableau
L’histoire de L’Estaque est indissociable de celle de la peinture moderne.
À la fin du XIXe siècle, Paul Cézanne y séjourne et peint à plusieurs reprises le village, ses maisons, ses collines et la baie.
Quelques décennies plus tard, Georges Braque vient à son tour travailler à L’Estaque.
D’autres artistes seront également attirés par ce paysage méditerranéen où se confrontent les volumes géométriques des maisons, le calcaire des collines, les pins et le bleu de la mer.
Ce décor contribuera aux recherches picturales qui mèneront vers de nouvelles manières de représenter le paysage.
Peu de quartiers marseillais peuvent revendiquer une relation aussi intime avec l’histoire de l’art moderne.
Des tuileries aux maisons ouvrières
Mais L’Estaque n’a jamais été uniquement un paysage pour artistes.
Le quartier possède une profonde histoire industrielle et ouvrière.
Pendant des décennies, tuileries, usines et activités portuaires ont employé une importante population installée à proximité des lieux de travail.
Cette histoire a laissé une architecture particulière.
Petites maisons ouvrières, constructions modestes, anciennes bastides et villas plus importantes se côtoient parfois dans les mêmes rues.
C’est cette diversité qui donne au quartier son caractère : L’Estaque n’a jamais été fabriqué comme une station balnéaire. Il s’est construit en travaillant face à la mer.
L’Alhambra, un cinéma de quartier
À Saint-Henri, l’Alhambra constitue l’un des lieux culturels emblématiques du secteur.
Avec son architecture caractéristique des cinémas de quartier du XXe siècle, il perpétue une tradition culturelle locale tout en accueillant projections, rencontres et actions autour du cinéma.
Sa présence rappelle que les quartiers nord possèdent aussi leurs propres lieux culturels, souvent profondément ancrés dans leur territoire.
Saint-Henri, l’ancien village industriel
À proximité de L’Estaque, Saint-Henri conserve lui aussi les traces d’un ancien village devenu quartier industriel.
Les activités liées à l’argile et à la fabrication de tuiles ont profondément marqué son développement.
Aujourd’hui, maisons de village, petites résidences et habitat plus récent composent un paysage très diversifié.
En remontant vers les hauteurs, certaines rues deviennent beaucoup plus résidentielles et offrent des perspectives inattendues sur Marseille.
Saint-André, entre village et port
Saint-André possède également un ancien noyau villageois.
Son histoire est intimement liée au développement industriel et portuaire du nord de Marseille.
Mais derrière les grands axes et les infrastructures apparaissent encore des petites rues, des maisons et parfois des jardins.
Cette juxtaposition résume assez bien le 16e : un territoire où la grande histoire industrielle de Marseille côtoie en permanence une échelle beaucoup plus intime et villageoise.
Mourepiane, Marseille face au port
Mourepiane occupe une position particulière entre les quartiers résidentiels et les immenses infrastructures portuaires.
Le paysage y est marqué par le Grand Port maritime et par les activités qui ont façonné cette partie du littoral.
Cette proximité crée évidemment des contraintes, mais elle appartient aussi pleinement à l’identité du quartier.
Dans le 16e, la Méditerranée n’est pas seulement celle des plages et des calanques : c’est aussi la mer des bateaux, du commerce et du port.
Des hauteurs, Marseille change de visage
Il faut surtout quitter le bord de mer et monter.
Le relief constitue l’une des grandes particularités du 16e arrondissement.
Certaines maisons profitent de terrasses suspendues, de jardins en restanques et de panoramas très larges sur la rade de Marseille.
La ville apparaît alors au loin, avec le port au premier plan et la Méditerranée derrière.
Ces situations expliquent pourquoi deux maisons de surface comparable peuvent avoir des valeurs très différentes.
Dans le 13016, quelques mètres d’altitude, une orientation différente ou une vue dégagée peuvent complètement transformer un bien.
Pourquoi habiter dans le 16e arrondissement de Marseille ?
Le 16e propose quelque chose d’assez rare : habiter un ancien village marseillais, voir la mer et rester dans un marché généralement plus accessible que les quartiers littoraux du sud de la ville.
L’Estaque attire naturellement pour son port, ses vues et son identité. Saint-Henri et Saint-André offrent un tissu plus populaire et résidentiel, tandis que les hauteurs réservent parfois des biens particulièrement singuliers.
Mais là encore, il faut travailler à l’échelle de la rue.
La proximité des infrastructures, le relief, les accès et le stationnement peuvent être déterminants. À l’inverse, une terrasse bien exposée ou une vue panoramique sur la rade peuvent totalement changer la perception d’une propriété.
Une maison du 16e ne s’achète donc pas seulement au mètre carré : elle peut aussi s’acheter pour une lumière, une terrasse et un morceau de Méditerranée.
Le 16e arrondissement raconte finalement un Marseille singulier : celui des peintres et des ouvriers, des tuiles et des usines, des collines et de la mer. Un paysage populaire devenu, depuis Cézanne, une partie de l’histoire de l’art.
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