Prix immobilier Marseille 13e (13013) : appartements et maisons en 2026

Château-Gombert, La Rose, Saint-Just, Malpassé, Les Olives, La Croix-Rouge, Les Médecins, Les Mourets, Palama, Saint-Mitre et Saint-Jérôme

Au nord-est de Marseille, le 13e arrondissement (13013) couvre un vaste territoire qui s’étend des quartiers urbains proches du centre jusqu’aux collines du massif de l’Étoile.

Cette diversité se retrouve directement dans son marché immobilier : appartements en résidence, maisons de village, villas avec jardins, propriétés plus contemporaines et terrains généreux peuvent cohabiter au sein d’un même arrondissement.

Quel est le prix d’un appartement à Marseille 13013 ?

En 2026, le prix moyen d’un appartement dans le 13e arrondissement de Marseille se situe autour de 3 380 €/m².

Pour un appartement bénéficiant d’une terrasse ou d’un jardin, la valeur moyenne atteint 4 390 €/m².

Ces moyennes recouvrent cependant des réalités très différentes. Un appartement à Saint-Just ou La Rose et un rez-de-jardin à Château-Gombert ou aux Olives n’appartiennent pas nécessairement au même marché.

L’état de la résidence, la vue, le calme, le stationnement et la qualité de l’extérieur doivent être intégrés à toute estimation.

Dernière mise à jour : septembre 2026.

Combien vaut une maison avec terrasse ou jardin dans le 13e arrondissement ?

En 2026, le prix moyen d’une maison dans le 13013 se situe autour de 3 880 €/m², contre 5 190 €/m² lorsqu’elle bénéficie d’une terrasse ou d’un jardin.

Le 13e possède un véritable marché de maisons, notamment dans ses secteurs les plus résidentiels.

À Château-Gombert, aux Médecins, aux Mourets, à Palama ou aux Olives, terrain, végétation, piscine, vue, exposition et stationnement peuvent devenir déterminants dans la valeur d’une propriété.

Une maison de village et une villa avec piscine sur une grande parcelle ne peuvent donc pas être estimées à partir du seul prix moyen de l’arrondissement.

Prix de l’immobilier en 2026 dans le 13ème arrondissement de Marseille (13013)

APPARTEMENT

Prix m2 moyen 3 380 €

Avec Terrasse ou Jardin 4 390 €

MAISON

Prix m2 moyen 3 880 €

Avec Terrasse ou Jardin 5 190 €

Ces valeurs sont des indicateurs de marché et ne remplacent pas l'estimation d'un bien. Une estimation précise nécessite notamment d'analyser l'adresse, l'environnement immédiat, l'état du bien, ses prestations et les caractéristiques de son extérieur.

Source et méthodologie : données Terrasse en Ville établies à partir des 350 transactions réalisées par le groupe en 2025, des transactions en cours en 2026 et de l'analyse de plus de 450 biens commercialisés en 2026. Ces données sont enrichies par l'expérience terrain de nos 35 collaborateurs, présents sur le marché immobilier depuis 2008, et croisées avec les données publiques DVF (Demandes de valeurs foncières) de la DGFiP.

Données actualisées en septembre 2026.

Le 13e arrondissement, Marseille entre villages et collines

Le 13e est un arrondissement de contrastes.

Depuis Saint-Just et Malpassé, encore profondément urbains, la ville remonte progressivement vers La Rose, Les Olives et Saint-Jérôme avant de laisser davantage de place aux maisons, aux jardins et finalement aux collines autour de Château-Gombert.

C’est l’un des territoires marseillais où l’on perçoit le mieux cette construction particulière de la ville : Marseille n’a pas seulement grandi autour de son port, elle a aussi absorbé peu à peu une constellation d’anciens villages.

Dans le 13e, cette histoire est encore très visible.

Château-Gombert, un village aux portes de l’Étoile

Château-Gombert est probablement le quartier le plus emblématique du 13e.

Ancien village provençal progressivement rattrapé par Marseille, il a conservé un noyau historique, une vie locale et une relation particulièrement forte avec les collines environnantes.

Autour du village, l’habitat s’est largement développé. Maisons traditionnelles, villas contemporaines et résidences se mêlent aujourd’hui dans un environnement beaucoup moins dense que celui du centre-ville.

La proximité du massif de l’Étoile renforce encore cette identité.

À Château-Gombert, on habite Marseille avec les collines pratiquement au bout de la rue.

Un autre visage : le technopôle de Château-Gombert

Le quartier possède pourtant une seconde identité, beaucoup plus contemporaine.

Le technopôle de Château-Gombert accueille enseignement supérieur, recherche, laboratoires et entreprises scientifiques et technologiques.

Cette présence crée un contraste intéressant avec l’ancien village : quelques kilomètres seulement séparent les traditions provençales d’un territoire tourné vers la recherche et l’innovation.

Cette dualité est assez représentative du 13e, capable de juxtaposer anciens noyaux villageois et nouveaux pôles urbains.

Les Médecins, Les Mourets et Palama, le Marseille confidentiel

Plus discrets, Les Médecins, Les Mourets et Palama offrent un visage encore différent du 13e.

Ici, l’habitat individuel prend davantage de place. Petites routes, propriétés, jardins et végétation composent un paysage résidentiel où la densité urbaine diminue nettement.

Ce sont aussi des secteurs où l’on peut découvrir des biens que l’on associe rarement aux arrondissements nord-est de Marseille : grandes maisons, piscines, jardins arborés et vues dégagées sur les collines ou la ville.

L’adresse précise devient alors essentielle dans l’estimation.

Les Olives, l’esprit d’un ancien village

Les Olives ont également conservé une identité propre.

Le quartier s’est développé autour d’un ancien noyau villageois et reste aujourd’hui majoritairement résidentiel dans de nombreux secteurs.

Maisons de ville, petites résidences et villas y composent un tissu beaucoup moins homogène qu’il n’y paraît.

Comme souvent à Marseille, les grands axes ne racontent qu’une partie du quartier. Il faut entrer dans les petites rues pour découvrir jardins, terrasses et maisons cachées derrière les façades.

Saint-Just, aux portes du centre

Saint-Just constitue presque la porte d’entrée du 13e depuis le centre de Marseille.

Le quartier est dense, urbain et directement connecté aux secteurs centraux.

Il représente bien le point de départ géographique de l’arrondissement : on commence dans une ville dense avant de remonter progressivement vers des quartiers où les maisons, les jardins et les collines prennent le dessus.

Cette progression fait toute la singularité du 13013.

La Croix-Rouge, entre ville et campagne

À la limite de Marseille, La Croix-Rouge constitue l’une des transitions les plus nettes entre environnement urbain et paysages plus ouverts.

Le quartier mélange habitat collectif, maisons et secteurs plus résidentiels.

Sa position périphérique permet de rechercher davantage d’espace tout en restant dans Marseille.

À mesure que l’on s’éloigne des axes principaux, la végétation et les jardins prennent progressivement davantage de place dans le paysage.

Saint-Jérôme et Saint-Mitre, un Marseille résidentiel

Saint-Jérôme et Saint-Mitre associent résidences, équipements, campus universitaire et habitat individuel.

Le paysage immobilier y est particulièrement diversifié.

Certaines zones sont très urbaines tandis que d’autres rues sont composées de maisons avec jardins et donnent presque l’impression d’avoir quitté la ville dense.

Cette alternance constitue l’une des caractéristiques essentielles du 13e : il n’existe pas un seul marché immobilier du 13013, mais une succession de micro-marchés.

La Rose et Malpassé, le Marseille urbain

En redescendant vers le centre, La Rose et Malpassé présentent un visage beaucoup plus urbain.

L’habitat collectif y occupe une place importante et les infrastructures de transport les relient directement au centre de Marseille.

La présence du métro constitue notamment un élément structurant pour le secteur.

Le paysage y est très différent de Château-Gombert ou des Mourets, ce qui explique aussi pourquoi une moyenne calculée sur l’ensemble du 13e doit être interprétée avec précaution.

Un arrondissement tourné vers les collines

Le grand privilège du 13e reste son rapport aux espaces naturels.

À proximité de Château-Gombert et des quartiers les plus périphériques, les reliefs du massif de l’Étoile offrent un immense terrain de promenade.

Randonnée, course, VTT ou simplement promenade permettent de passer rapidement d’un environnement urbain aux paysages secs et calcaires caractéristiques de l’arrière-pays marseillais.

Et depuis certaines hauteurs, la vue s’ouvre largement sur Marseille et les massifs environnants.

Pourquoi habiter dans le 13e arrondissement de Marseille ?

Le 13e permet surtout de choisir entre plusieurs manières d’habiter Marseille.

Saint-Just, Malpassé ou La Rose offrent un environnement plus urbain et connecté. Les Olives permettent une transition vers un habitat plus résidentiel. Château-Gombert, Les Médecins, Les Mourets ou Palama répondent davantage à une recherche de maison, jardin, calme et proximité avec les collines.

Cette diversité peut également permettre de trouver davantage d’espace que dans les quartiers centraux.

Mais elle rend toute généralisation immobilière difficile.

Un appartement à Saint-Just, une maison aux Olives et une villa avec piscine à Château-Gombert peuvent partager le même code postal tout en appartenant à des marchés profondément différents.

Dans les secteurs résidentiels, la superficie du terrain, le calme, la vue, la piscine et l’absence de vis-à-vis peuvent ainsi prendre une importance considérable.

Le 13e arrondissement raconte finalement un Marseille méconnu : celui des anciens villages devenus quartiers, des jardins cachés et des maisons qui remontent peu à peu vers les collines.

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