Prix immobilier Marseille 12e (13012) : maisons et appartements en 2026
Autrefois, Saint-Jean-du-Désert, Saint-Julien, La Fourragère, Saint-Barnabé, Montolivet, Les Caillols, et les Trois-Lucs étaient des lieux imprégnés de ruralité, avec leurs vignobles et oliveraies. Aujourd’hui, ils demeurent des refuges de sérénité appréciés par de nombreux citadins en quête de tranquillité et attachés à la préservation d'un mode de vie provençal authentique.
Quel est le prix d'une maison à Marseille 13012 ?
En 2026, le prix moyen d'une maison dans le 12e arrondissement de Marseille se situe autour de 5 100 €/m². Pour les maisons disposant d'un extérieur de qualité — jardin, terrasse ou terrain — les valeurs peuvent atteindre en moyenne 7 100 €/m².
Ces moyennes doivent toutefois être nuancées. Dans le 13012, la valeur d'une maison peut varier fortement selon le quartier, la rue, l'état du bien, la surface du terrain, l'orientation, la présence d'une piscine, le stationnement et surtout la qualité de l'espace extérieur.
À Saint-Barnabé, Montolivet, Saint-Julien, La Fourragère, Les Caillols ou Les Trois-Lucs, deux maisons de surfaces comparables peuvent ainsi présenter des valeurs sensiblement différentes.
Dernière mise à jour : septembre 2026.
Combien vaut une maison avec jardin ou terrasse dans le 12e ?
L'espace extérieur constitue l'un des principaux éléments de valorisation d'une maison à Marseille.
Dans le 12e arrondissement, une maison avec un extérieur de qualité se situe autour de 7 100 €/m² en moyenne, contre environ 5 100 €/m² pour l'ensemble des maisons.
Mais la valeur d'un extérieur ne se résume pas à un simple prix au mètre carré. Terrasse en Ville prend notamment en compte la surface et la qualité du terrain, l'orientation, l'ensoleillement, le vis-à-vis, la vue, la présence d'une piscine, les possibilités de stationnement et la relation entre les espaces intérieurs et extérieurs.
Prix de l’immobilier en 2025 dans le11ème arrondissement de Marseille (13012)
APPARTEMENT
Prix m2 moyen 3 804 €
Avec Terrasse ou Jardin 4 901 €
MAISON
Prix m2 moyen 5 102€
Avec Terrasse ou Jardin 7 025 €
Ces valeurs sont des indicateurs de marché et ne remplacent pas l'estimation d'un bien. Une estimation précise nécessite notamment d'analyser l'adresse, l'environnement immédiat, l'état du bien, ses prestations et les caractéristiques de son extérieur.
Source et méthodologie : données Terrasse en Ville établies à partir des 350 transactions réalisées par le groupe en 2025, des transactions en cours en 2026 et de l'analyse de plus de 450 biens commercialisés en 2026. Ces données sont enrichies par l'expérience terrain de nos 35 collaborateurs, présents sur le marché immobilier depuis 2008, et croisées avec les données publiques DVF (Demandes de valeurs foncières) de la DGFiP.
Données actualisées en septembre 2026.
Pourquoi vivre dans le 12e arrondissement de Marseille ?
Marseille 12e, l’esprit village aux portes de la ville
Il suffit de quitter les grands axes marseillais pour que le décor change. Dans le 12e arrondissement, Saint-Barnabé, Montolivet, Saint-Julien, La Fourragère, Les Caillols, Les Trois-Lucs et Saint-Jean-du-Désert racontent encore une autre histoire de Marseille : celle des anciens noyaux villageois, des chemins bordés de propriétés, des jardins et des maisons qui ont longtemps occupé cette partie orientale de la ville.
Avant d’être rattrapé par l’urbanisation, le douzième avait des allures de campagne marseillaise. Bastides, terres agricoles, vignes et oliviers composaient un paysage où l’on venait chercher de l’espace et de la fraîcheur à quelques kilomètres seulement du centre. La ville s’est depuis installée autour de ces anciens villages, mais elle n’en a pas totalement effacé l’identité.
C’est probablement ce qui fait aujourd’hui la singularité du 12e : on y vit à Marseille sans toujours avoir l’impression d’être en ville.
Saint-Barnabé, le village dans la ville
Autour de son noyau commerçant, Saint-Barnabé reste l’un des quartiers les plus vivants du secteur. On y vient à pied chercher son pain, prendre un café, faire son marché ou retrouver les commerces de proximité. Derrière les rues les plus animées apparaissent rapidement des maisons, de petites copropriétés et des jardins insoupçonnés.
Cette organisation presque villageoise explique en partie l’attachement de ses habitants au quartier. Le métro a rapproché Saint-Barnabé du centre de Marseille sans lui enlever ce sentiment d’autonomie : on peut y vivre au quotidien sans nécessairement en sortir.
Montolivet et Saint-Julien, Marseille côté jardin
Plus résidentiels, Montolivet et Saint-Julien cultivent une atmosphère différente. Ici, le relief, les petites rues et les anciens chemins créent un tissu urbain moins régulier, où maisons de ville, villas, jardins et petites résidences se côtoient.
C’est aussi dans ces quartiers que l’on retrouve ce que Marseille sait parfois très bien cacher : des extérieurs que l’on ne devine pas depuis la rue. Un portail, une impasse ou une façade discrète peuvent dissimuler une terrasse plein sud, un jardin arboré ou une maison ouverte sur la végétation.
Pour les familles comme pour ceux qui quittent les quartiers plus denses du centre, cette possibilité de gagner de l’espace sans réellement quitter Marseille constitue l’un des grands attraits du douzième.
Les Trois-Lucs et Les Caillols, un air de campagne
En allant vers Les Trois-Lucs et Les Caillols, le paysage s’ouvre encore davantage. Les parcelles deviennent parfois plus généreuses et l’habitat individuel plus présent. Aux Trois-Lucs notamment, certaines rues conservent un caractère presque périphérique, avec des jardins, des vues dégagées et cette lumière provençale qui rappelle que les collines ne sont jamais très loin.
Les Caillols mêlent davantage les époques. L'ancien village cohabite aujourd'hui avec des équipements contemporains et des secteurs plus récents. Le quartier est également associé à la Commanderie, centre d'entraînement de l'Olympique de Marseille, devenue l'un de ses repères les plus connus.
La Fourragère, la ville facile
La Fourragère illustre peut-être le mieux l'évolution du 12e arrondissement. Plus urbaine et plus récente par endroits, elle bénéficie d'un avantage considérable : sa connexion au reste de Marseille. Le métro et le tramway ont profondément amélioré l'accessibilité de l'est marseillais et permettent de conjuguer environnement résidentiel et déplacements vers le centre.
Cette facilité d'accès compte beaucoup dans le choix d'un quartier. Elle permet au douzième de séduire aussi bien des familles que des actifs recherchant davantage de calme sans renoncer à la vie marseillaise.
Pourquoi habiter dans le 12e arrondissement de Marseille ?
On ne choisit pas nécessairement le 12e pour les mêmes raisons que l'on choisit le centre-ville, la Corniche ou le bord de mer. Ici, le luxe est souvent ailleurs : quelques mètres carrés de jardin, une terrasse au soleil, une rue tranquille, des commerces accessibles à pied et davantage d'espace pour vivre.
Le douzième offre aussi une grande diversité. On peut rechercher l'animation de Saint-Barnabé, les maisons et jardins de Montolivet ou Saint-Julien, le caractère résidentiel des Trois-Lucs, ou encore la facilité de déplacement de La Fourragère.
Et c'est précisément pourquoi une moyenne de prix au mètre carré ne raconte jamais complètement le 12e arrondissement. D'une rue à l'autre, parfois à quelques centaines de mètres de distance, l'environnement, le calme, l'orientation, la vue et surtout la qualité d'un jardin ou d'une terrasse peuvent profondément modifier la valeur et l'attrait d'un bien.
Le 12e reste finalement l'un de ces morceaux de Marseille où l'on vient chercher ce que la ville offre de plus rare : de l'espace, du calme et un extérieur, sans renoncer à Marseille.
LES ARTICLES DU BLOG DE TERRASSE EN VILLE DANS LE 12EME ARRONDISSEMENT
Prix immobilier Marseille 13e (13013) : appartements et maisons en 2026
Le 13e arrondissement s'étend vers le sud, jusqu'aux quartiers des Olives, de La Croix-Rouge et de Saint-Just, formant ainsi une ceinture à mi-chemin entre le mode de vie rurale et urbain. Composé de 11 quartiers, le paysage varie du caractère imposant des grands ensembles de La Rose ou Malpassé aux quartiers résidentiels des Médecins, des Mourets et de Palama. Malgré cette diversité, l'arrondissement demeure profondément enraciné dans les traditions provençales.
Château-Gombert, La Rose, Saint-Just, Malpassé, Les Olives, La Croix-Rouge, Les Médecins, Les Mourets, Palama, Saint-Mitre et Saint-Jérôme
Au nord-est de Marseille, le 13e arrondissement (13013) couvre un vaste territoire qui s’étend des quartiers urbains proches du centre jusqu’aux collines du massif de l’Étoile.
Cette diversité se retrouve directement dans son marché immobilier : appartements en résidence, maisons de village, villas avec jardins, propriétés plus contemporaines et terrains généreux peuvent cohabiter au sein d’un même arrondissement.
Quel est le prix d’un appartement à Marseille 13013 ?
En 2026, le prix moyen d’un appartement dans le 13e arrondissement de Marseille se situe autour de 3 380 €/m².
Pour un appartement bénéficiant d’une terrasse ou d’un jardin, la valeur moyenne atteint 4 390 €/m².
Ces moyennes recouvrent cependant des réalités très différentes. Un appartement à Saint-Just ou La Rose et un rez-de-jardin à Château-Gombert ou aux Olives n’appartiennent pas nécessairement au même marché.
L’état de la résidence, la vue, le calme, le stationnement et la qualité de l’extérieur doivent être intégrés à toute estimation.
Dernière mise à jour : septembre 2026.
Combien vaut une maison avec terrasse ou jardin dans le 13e arrondissement ?
En 2026, le prix moyen d’une maison dans le 13013 se situe autour de 3 880 €/m², contre 5 190 €/m² lorsqu’elle bénéficie d’une terrasse ou d’un jardin.
Le 13e possède un véritable marché de maisons, notamment dans ses secteurs les plus résidentiels.
À Château-Gombert, aux Médecins, aux Mourets, à Palama ou aux Olives, terrain, végétation, piscine, vue, exposition et stationnement peuvent devenir déterminants dans la valeur d’une propriété.
Une maison de village et une villa avec piscine sur une grande parcelle ne peuvent donc pas être estimées à partir du seul prix moyen de l’arrondissement.
Prix de l’immobilier en 2026 dans le 13ème arrondissement de Marseille (13013)
APPARTEMENT
Prix m2 moyen 3 380 €
Avec Terrasse ou Jardin 4 390 €
MAISON
Prix m2 moyen 3 880 €
Avec Terrasse ou Jardin 5 190 €
Ces valeurs sont des indicateurs de marché et ne remplacent pas l'estimation d'un bien. Une estimation précise nécessite notamment d'analyser l'adresse, l'environnement immédiat, l'état du bien, ses prestations et les caractéristiques de son extérieur.
Source et méthodologie : données Terrasse en Ville établies à partir des 350 transactions réalisées par le groupe en 2025, des transactions en cours en 2026 et de l'analyse de plus de 450 biens commercialisés en 2026. Ces données sont enrichies par l'expérience terrain de nos 35 collaborateurs, présents sur le marché immobilier depuis 2008, et croisées avec les données publiques DVF (Demandes de valeurs foncières) de la DGFiP.
Données actualisées en septembre 2026.
Le 13e arrondissement, Marseille entre villages et collines
Le 13e est un arrondissement de contrastes.
Depuis Saint-Just et Malpassé, encore profondément urbains, la ville remonte progressivement vers La Rose, Les Olives et Saint-Jérôme avant de laisser davantage de place aux maisons, aux jardins et finalement aux collines autour de Château-Gombert.
C’est l’un des territoires marseillais où l’on perçoit le mieux cette construction particulière de la ville : Marseille n’a pas seulement grandi autour de son port, elle a aussi absorbé peu à peu une constellation d’anciens villages.
Dans le 13e, cette histoire est encore très visible.
Château-Gombert, un village aux portes de l’Étoile
Château-Gombert est probablement le quartier le plus emblématique du 13e.
Ancien village provençal progressivement rattrapé par Marseille, il a conservé un noyau historique, une vie locale et une relation particulièrement forte avec les collines environnantes.
Autour du village, l’habitat s’est largement développé. Maisons traditionnelles, villas contemporaines et résidences se mêlent aujourd’hui dans un environnement beaucoup moins dense que celui du centre-ville.
La proximité du massif de l’Étoile renforce encore cette identité.
À Château-Gombert, on habite Marseille avec les collines pratiquement au bout de la rue.
Un autre visage : le technopôle de Château-Gombert
Le quartier possède pourtant une seconde identité, beaucoup plus contemporaine.
Le technopôle de Château-Gombert accueille enseignement supérieur, recherche, laboratoires et entreprises scientifiques et technologiques.
Cette présence crée un contraste intéressant avec l’ancien village : quelques kilomètres seulement séparent les traditions provençales d’un territoire tourné vers la recherche et l’innovation.
Cette dualité est assez représentative du 13e, capable de juxtaposer anciens noyaux villageois et nouveaux pôles urbains.
Les Médecins, Les Mourets et Palama, le Marseille confidentiel
Plus discrets, Les Médecins, Les Mourets et Palama offrent un visage encore différent du 13e.
Ici, l’habitat individuel prend davantage de place. Petites routes, propriétés, jardins et végétation composent un paysage résidentiel où la densité urbaine diminue nettement.
Ce sont aussi des secteurs où l’on peut découvrir des biens que l’on associe rarement aux arrondissements nord-est de Marseille : grandes maisons, piscines, jardins arborés et vues dégagées sur les collines ou la ville.
L’adresse précise devient alors essentielle dans l’estimation.
Les Olives, l’esprit d’un ancien village
Les Olives ont également conservé une identité propre.
Le quartier s’est développé autour d’un ancien noyau villageois et reste aujourd’hui majoritairement résidentiel dans de nombreux secteurs.
Maisons de ville, petites résidences et villas y composent un tissu beaucoup moins homogène qu’il n’y paraît.
Comme souvent à Marseille, les grands axes ne racontent qu’une partie du quartier. Il faut entrer dans les petites rues pour découvrir jardins, terrasses et maisons cachées derrière les façades.
Saint-Just, aux portes du centre
Saint-Just constitue presque la porte d’entrée du 13e depuis le centre de Marseille.
Le quartier est dense, urbain et directement connecté aux secteurs centraux.
Il représente bien le point de départ géographique de l’arrondissement : on commence dans une ville dense avant de remonter progressivement vers des quartiers où les maisons, les jardins et les collines prennent le dessus.
Cette progression fait toute la singularité du 13013.
La Croix-Rouge, entre ville et campagne
À la limite de Marseille, La Croix-Rouge constitue l’une des transitions les plus nettes entre environnement urbain et paysages plus ouverts.
Le quartier mélange habitat collectif, maisons et secteurs plus résidentiels.
Sa position périphérique permet de rechercher davantage d’espace tout en restant dans Marseille.
À mesure que l’on s’éloigne des axes principaux, la végétation et les jardins prennent progressivement davantage de place dans le paysage.
Saint-Jérôme et Saint-Mitre, un Marseille résidentiel
Saint-Jérôme et Saint-Mitre associent résidences, équipements, campus universitaire et habitat individuel.
Le paysage immobilier y est particulièrement diversifié.
Certaines zones sont très urbaines tandis que d’autres rues sont composées de maisons avec jardins et donnent presque l’impression d’avoir quitté la ville dense.
Cette alternance constitue l’une des caractéristiques essentielles du 13e : il n’existe pas un seul marché immobilier du 13013, mais une succession de micro-marchés.
La Rose et Malpassé, le Marseille urbain
En redescendant vers le centre, La Rose et Malpassé présentent un visage beaucoup plus urbain.
L’habitat collectif y occupe une place importante et les infrastructures de transport les relient directement au centre de Marseille.
La présence du métro constitue notamment un élément structurant pour le secteur.
Le paysage y est très différent de Château-Gombert ou des Mourets, ce qui explique aussi pourquoi une moyenne calculée sur l’ensemble du 13e doit être interprétée avec précaution.
Un arrondissement tourné vers les collines
Le grand privilège du 13e reste son rapport aux espaces naturels.
À proximité de Château-Gombert et des quartiers les plus périphériques, les reliefs du massif de l’Étoile offrent un immense terrain de promenade.
Randonnée, course, VTT ou simplement promenade permettent de passer rapidement d’un environnement urbain aux paysages secs et calcaires caractéristiques de l’arrière-pays marseillais.
Et depuis certaines hauteurs, la vue s’ouvre largement sur Marseille et les massifs environnants.
Pourquoi habiter dans le 13e arrondissement de Marseille ?
Le 13e permet surtout de choisir entre plusieurs manières d’habiter Marseille.
Saint-Just, Malpassé ou La Rose offrent un environnement plus urbain et connecté. Les Olives permettent une transition vers un habitat plus résidentiel. Château-Gombert, Les Médecins, Les Mourets ou Palama répondent davantage à une recherche de maison, jardin, calme et proximité avec les collines.
Cette diversité peut également permettre de trouver davantage d’espace que dans les quartiers centraux.
Mais elle rend toute généralisation immobilière difficile.
Un appartement à Saint-Just, une maison aux Olives et une villa avec piscine à Château-Gombert peuvent partager le même code postal tout en appartenant à des marchés profondément différents.
Dans les secteurs résidentiels, la superficie du terrain, le calme, la vue, la piscine et l’absence de vis-à-vis peuvent ainsi prendre une importance considérable.
Le 13e arrondissement raconte finalement un Marseille méconnu : celui des anciens villages devenus quartiers, des jardins cachés et des maisons qui remontent peu à peu vers les collines.
Prix immobilier Marseille 14e (13014) : appartements et maisons en 2026
L'arrondissement propose un mélange harmonieux de vie urbaine et rurale, avec des initiatives comme le sentier de la Batarelle et la zone franche urbaine de 433 hectares, accueillant diverses entreprises.
Le 14e arrondissement de Marseille est marqué par le réservoir du Vallon Dol, géré par la société du canal de Provence, qui répond aux besoins en eau de la région depuis 1973. Il stocke 3 millions de m³ d'eau de qualité exceptionnelle, assurant 30 % de la consommation marseillaise. Dans le quartier de Sainte-Marthe, une ferme pédagogique classée monument historique offre un cadre bucolique avec vaches et chèvres, séduisant particuliers et restaurateurs. La Station Alexandre, ancienne gare Eiffel, symbolise cette diversité en intégrant bureaux, entreprises, lieu de spectacle, crèche, centre médical et restaurants.
Sainte-Marthe, Saint-Joseph, Le Merlan, Saint-Barthélemy, Le Canet, Bon-Secours et Les Arnavaux
Au nord de Marseille, le 14e arrondissement (13014) présente des paysages particulièrement contrastés. Quartiers populaires et anciens territoires industriels côtoient des secteurs plus résidentiels, des noyaux villageois et les derniers témoins du passé agricole de Marseille.
Cette diversité se retrouve dans son marché immobilier : appartements en résidence, maisons de ville, villas avec jardins et anciennes propriétés se côtoient au sein d’un même arrondissement.
Quel est le prix d’un appartement à Marseille 13014 ?
En 2026, le prix moyen d’un appartement dans le 14e arrondissement de Marseille se situe autour de 2 190 €/m².
Pour un appartement disposant d’une terrasse ou d’un jardin, la valeur moyenne atteint 3 290 €/m².
Ces moyennes varient sensiblement selon les secteurs, l’état de la résidence, la qualité de l’environnement immédiat, le stationnement et la présence d’un véritable espace extérieur.
Un appartement au Canet et un rez-de-jardin dans un environnement résidentiel de Sainte-Marthe ne répondent ainsi pas nécessairement au même marché.
Dernière mise à jour : septembre 2026.
Combien vaut une maison avec terrasse ou jardin dans le 14e arrondissement ?
En 2026, le prix moyen d’une maison dans le 13014 se situe autour de 3 124 €/m², contre 4 403 €/m² lorsqu’elle bénéficie d’une terrasse ou d’un jardin.
Le marché des maisons est particulièrement hétérogène.
Une maison de ville, une villa récente et une propriété ancienne entourée d’un grand terrain présentent des caractéristiques difficilement comparables.
Dans les secteurs résidentiels de Sainte-Marthe ou Saint-Joseph, le calme, la superficie du terrain, la végétation, la piscine, la vue et le stationnement peuvent avoir une influence importante sur la valeur.
Prix de l’immobilier en 2026 dans le 14ème arrondissement de Marseille (13014)
APPARTEMENT
Prix m2 moyen 2 190 €
Avec Terrasse ou Jardin 3 290 €
MAISON
Prix m2 moyen 3 124 €
Avec Terrasse ou Jardin 4 403 €
Ces valeurs sont des indicateurs de marché et ne remplacent pas l'estimation d'un bien. Une estimation précise nécessite notamment d'analyser l'adresse, l'environnement immédiat, l'état du bien, ses prestations et les caractéristiques de son extérieur.
Source et méthodologie : données Terrasse en Ville établies à partir des 350 transactions réalisées par le groupe en 2025, des transactions en cours en 2026 et de l'analyse de plus de 450 biens commercialisés en 2026. Ces données sont enrichies par l'expérience terrain de nos 35 collaborateurs, présents sur le marché immobilier depuis 2008, et croisées avec les données publiques DVF (Demandes de valeurs foncières) de la DGFiP.
Données actualisées en septembre 2026.
Le 14e arrondissement, Marseille entre ville et campagne
Il existe au nord de Marseille un territoire où la ville semble parfois hésiter entre deux paysages.
D’un côté, Le Canet, Bon-Secours, Saint-Barthélemy et Les Arnavaux racontent un Marseille urbain, populaire et industriel. De l’autre, Sainte-Marthe et Saint-Joseph laissent réapparaître des maisons, des jardins, des bastides et les traces d’un passé beaucoup plus rural.
Cette juxtaposition constitue probablement la meilleure façon de comprendre le 14e arrondissement.
Ici, quelques rues peuvent suffire pour passer d’un paysage très urbain à un Marseille presque campagnard.
Sainte-Marthe, la mémoire rurale de Marseille
Sainte-Marthe est probablement le quartier qui raconte le mieux l’autre visage du 14e.
Avant l’urbanisation, cette partie de Marseille était largement composée de terres agricoles, de bastides et de domaines alimentant notamment la ville en productions maraîchères.
Quelques traces de ce passé subsistent encore aujourd’hui.
La présence de la ferme pédagogique du Collet des Comtes, de terres cultivées et d’anciennes propriétés rappelle que Marseille possède aussi une histoire agricole souvent oubliée.
Autour du noyau villageois, le quartier s’est considérablement développé, mais certaines rues conservent encore des maisons, des jardins et une végétation que l’on associe rarement aux quartiers nord de Marseille.
Saint-Joseph, des maisons derrière les grands axes
À proximité, Saint-Joseph présente lui aussi plusieurs visages.
Les grands axes et ensembles résidentiels donnent une première impression très urbaine. Pourtant, dès que l’on pénètre dans certaines rues, l’habitat individuel réapparaît.
Maisons anciennes, villas plus contemporaines et jardins composent alors un paysage beaucoup plus résidentiel.
Cette alternance est caractéristique du 14e : l’environnement peut changer rapidement et la rue précise devient essentielle lorsqu’il s’agit d’évaluer un bien immobilier.
Le Merlan, entre culture et quartiers résidentiels
Le Merlan occupe une position centrale dans l’arrondissement.
Le quartier est notamment connu pour son équipement culturel, Le ZEF – scène nationale de Marseille, qui participe depuis longtemps à la vie culturelle du nord de la ville.
Autour, résidences, maisons et équipements publics composent un environnement très diversifié.
La proximité de la L2 a également profondément modifié les déplacements et les connexions entre ce secteur, l’est de Marseille et les quartiers sud.
Le Vallon Dol, Marseille prend de la hauteur
Sur les hauteurs, le réservoir du Vallon Dol constitue un paysage inattendu.
Cette immense réserve d’eau fait partie des grandes infrastructures hydrauliques qui participent à l’alimentation de Marseille.
Autour, le relief et les espaces naturels rappellent combien le 14e se trouve à la rencontre de la ville et des collines.
Depuis certains points élevés, le regard s’ouvre sur une grande partie de Marseille, donnant une perception totalement différente de l’arrondissement.
Les Arnavaux, Marseille travaille
Les Arnavaux restent fortement associés à l’activité économique et logistique de Marseille.
La présence du Marché d’intérêt national et de nombreuses entreprises donne au secteur un caractère très différent des quartiers résidentiels voisins.
C’est un Marseille de travail, de circulation et d’échanges, historiquement lié au développement économique du nord de la ville.
L’habitat y est moins central dans le paysage, mais les secteurs limitrophes permettent de rejoindre rapidement des quartiers beaucoup plus résidentiels.
Saint-Barthélemy, plusieurs quartiers dans un quartier
Saint-Barthélemy illustre particulièrement bien la diversité du 14e.
Le territoire juxtapose habitat collectif, maisons, équipements et secteurs plus résidentiels.
Cette diversité architecturale est aussi sociale et historique : le quartier s’est développé par étapes successives à mesure que Marseille s’étendait vers le nord.
Pour l’immobilier, cela signifie qu’une moyenne à l’échelle du quartier doit être maniée avec prudence. Deux biens situés à quelques centaines de mètres peuvent évoluer dans des environnements très différents.
Le Canet, la mémoire industrielle
Plus proche du centre, Le Canet raconte davantage l’histoire industrielle de Marseille.
Entrepôts, anciennes activités, voies de communication et habitat populaire ont façonné le quartier pendant des décennies.
Mais au milieu de ce paysage se trouve un bâtiment étonnant : la Station Alexandre.
Cette ancienne structure industrielle à l'impressionnante charpente métallique a été reconvertie pour accueillir bureaux, activités, restauration et événements.
Elle incarne parfaitement une partie de l’identité du secteur : transformer un patrimoine industriel plutôt que l’effacer.
Bon-Secours, entre centre et quartiers nord
Bon-Secours occupe une position de transition entre le centre de Marseille et les territoires plus septentrionaux.
Le quartier reste très urbain, avec un tissu composé principalement d’immeubles et d’habitat collectif, mais certaines rues laissent également apparaître des maisons.
Sa proximité relative avec le centre constitue l’un de ses principaux atouts.
Comme ailleurs dans le 14e, la qualité de l’environnement immédiat joue ici un rôle essentiel dans la valeur immobilière.
Un territoire qui continue de se transformer
Le 14e n’est pas figé.
De nouveaux programmes résidentiels et opérations d’aménagement ont progressivement transformé plusieurs secteurs, notamment autour de Sainte-Marthe, Saint-Joseph et du Merlan.
L’enjeu est particulier : construire de nouveaux logements tout en conservant autant que possible les qualités paysagères et les traces de l’ancien territoire rural.
Cette transformation explique également la grande diversité du parc immobilier : ancienne maison, résidence des années 1960 ou 1970 et programme contemporain avec terrasse peuvent aujourd’hui se côtoyer dans le même quartier.
Pourquoi habiter dans le 14e arrondissement de Marseille ?
Le 14e peut répondre à des projets immobiliers très différents.
Les secteurs les plus urbains permettent de rester relativement proches du centre avec des prix généralement plus accessibles que dans le sud de Marseille.
Sainte-Marthe ou Saint-Joseph peuvent davantage intéresser ceux qui recherchent une maison, un jardin et un environnement plus résidentiel.
Mais c’est précisément un arrondissement où il faut éviter les généralités.
La réputation d’un quartier ne suffit pas à déterminer la valeur d’une maison ou d’un appartement. La rue, l’environnement immédiat, la vue, le calme et la présence d’un extérieur peuvent complètement changer la perception et la valeur d'un bien.
Et c’est peut-être ce qui rend le 14e plus intéressant qu’il n’y paraît : derrière son image très urbaine subsiste encore un Marseille de bastides, de jardins et de terres agricoles que beaucoup de Marseillais connaissent mal.
Le 14e arrondissement raconte finalement la rencontre de deux Marseille : celui de la ville industrielle et populaire, et celui des anciens domaines qui remontaient autrefois vers les collines.
Prix immobilier Marseille 15e (13015) : appartements et maisons en 2026
Le 15e arrondissement de Marseille se distingue par neuf lettres blanches imposantes rappelant Hollywood. Inauguré en 2016, ce clin d'œil cinématographique met en lumière 11 quartiers en pleine transformation. Porté par l'Opération Euroméditerranée depuis 1995, le quartier évolue vers un avenir dynamique avec un nouveau dessin urbain attractif. Des projets comme le futur Parc des Aygalades et le Marseille International Fashion Center reflètent un modèle de développement durable méditerranéen.
Bien que prévu pour une modernisation, il continuera d'attirer la curiosité, notamment des randonneurs du GR 2013. Le 15e arrondissement est en pleine mutation, offrant un avenir prometteur.
Les Aygalades, Les Borels, La Cabucelle, La Calade, Les Crottes, La Delorme, Notre-Dame-Limite, Saint-Antoine, Saint-Louis, Verduron et La Viste
Au nord de Marseille, le 15e arrondissement (13015) s'étend du littoral industriel aux collines qui dominent la ville. Ancien territoire de villages, de bastides et d'usines, il connaît aujourd'hui d'importantes transformations urbaines, notamment dans sa partie sud intégrée au périmètre d'Euroméditerranée.
Son marché immobilier est à son image : extrêmement contrasté. Appartements, maisons de ville, anciennes maisons ouvrières, villas avec jardins et propriétés situées sur les hauteurs composent des micro-marchés très différents.
Quel est le prix d'un appartement à Marseille 13015 ?
En 2026, le prix moyen d'un appartement dans le 15e arrondissement de Marseille se situe autour de 2 192 €/m².
Pour un appartement bénéficiant d'une terrasse ou d'un jardin, la valeur moyenne atteint 3 596 €/m².
Ces moyennes doivent être interprétées avec prudence. Entre un appartement à La Cabucelle, une résidence à Saint-Antoine et un bien avec extérieur sur les hauteurs de La Viste, les caractéristiques et l'environnement peuvent être très différents.
Dernière mise à jour : septembre 2026.
Combien vaut une maison avec terrasse ou jardin dans le 15e arrondissement ?
En 2026, le prix moyen d'une maison dans le 13015 se situe autour de 2 997 €/m², contre 4 596 €/m² lorsqu'elle bénéficie d'une terrasse ou d'un jardin.
Le marché de la maison est particulièrement intéressant dans certains secteurs du 15e, où l'on trouve encore des biens disposant de véritables extérieurs.
Une maison de ville à Saint-Louis, une propriété aux Borels et une maison avec vue à Verduron ne répondent évidemment pas au même marché.
Terrain, calme, vue, exposition, stationnement, piscine et qualité de l'environnement immédiat peuvent considérablement modifier la valeur.
Prix de l’immobilier en 2026 dans le 15ème arrondissement de Marseille (13015)
APPARTEMENT
Prix m2 moyen 2 192 €
Avec Terrasse ou Jardin 3 596€
MAISON
Prix m2 moyen 2 997 €
Avec Terrasse ou Jardin 4 596 €
Le 15e arrondissement, Marseille côté nord
Le 15e est peut-être l'un des arrondissements les plus difficiles à résumer en quelques mots.
Entre le port, les anciennes usines, les villages, les grands ensembles et les collines, il raconte près de deux siècles de transformation de Marseille.
Son territoire commence dans un paysage profondément urbain et industriel autour des Crottes et de La Cabucelle, puis remonte progressivement vers Saint-Louis, Les Aygalades, La Viste, Saint-Antoine et les collines de Verduron.
Un Marseille populaire et industriel, mais aussi un Marseille de maisons, de jardins et de paysages largement méconnus.
Les Crottes et La Cabucelle, Marseille se transforme
Au sud du 15e, Les Crottes et La Cabucelle sont intimement liés à l'histoire industrielle et portuaire de Marseille.
Usines, entrepôts, infrastructures et habitat ouvrier ont longtemps structuré ce territoire situé dans le prolongement du port.
C'est également ici que se concentre aujourd'hui une partie des grandes transformations urbaines liées à Euroméditerranée.
Le quartier change progressivement de visage, avec de nouveaux logements, bureaux, équipements et espaces publics venant s'insérer dans un paysage hérité de l'industrie.
Pour l'immobilier, cette transformation doit toutefois être observée à une échelle très fine : une rue déjà requalifiée et un secteur encore marqué par de grandes infrastructures peuvent offrir des environnements totalement différents.
Les Aygalades, derrière l'industrie, un ancien village
Les Aygalades réservent probablement l'une des plus grandes surprises du 15e.
Derrière l'image industrielle du nord de Marseille se cache un ancien village installé dans un environnement autrefois beaucoup plus rural.
Le territoire conserve des traces de cette histoire, entre maisons, anciennes propriétés et relief.
Le ruisseau des Aygalades, longtemps dissimulé derrière les infrastructures et les activités industrielles, est aujourd'hui au cœur de plusieurs réflexions de renaturation du secteur.
C'est tout le paradoxe des Aygalades : un territoire profondément transformé par l'industrie où la nature réapparaît progressivement.
Les Borels, un autre visage du 15e
Les Borels montrent encore davantage la diversité de l'arrondissement.
En remontant vers les collines, l'urbanisation devient moins dense et l'habitat individuel prend davantage de place.
Maisons, jardins et végétation composent alors un paysage éloigné de l'image industrielle traditionnellement associée aux quartiers nord.
C'est précisément dans ces secteurs que l'utilisation d'un prix moyen au mètre carré trouve ses limites : une maison avec terrain et vue doit être étudiée comme un bien à part entière.
Saint-Antoine et Notre-Dame-Limite, aux portes de Marseille
À l'extrémité nord de la ville, Saint-Antoine et Notre-Dame-Limite constituent presque une entrée dans Marseille.
Saint-Antoine conserve l'identité d'un ancien village devenu quartier, aujourd'hui structuré par les grands axes et les équipements.
Plus haut, Notre-Dame-Limite marque la transition avec les communes voisines et présente par endroits un environnement davantage résidentiel.
Ici encore, maisons et jardins réapparaissent dès que l'on s'éloigne des principales voies de circulation.
Verduron, le Marseille des hauteurs
Plus au nord, Verduron constitue l'un des secteurs les plus singuliers du 15e.
Accroché aux collines, le quartier associe habitat individuel, petites rues et vues dégagées.
On y découvre un Marseille que l'on associe rarement au 13015 : maisons sur les hauteurs, terrasses, jardins et panoramas sur la rade.
La topographie peut rendre certaines rues moins accessibles, mais elle constitue également leur principal privilège.
À Verduron, quelques centaines de mètres peuvent suffire pour passer d'un environnement urbain à une atmosphère presque périphérique.
Saint-Louis, entre village et mémoire industrielle
Saint-Louis s'est lui aussi développé autour d'un ancien noyau villageois avant d'être profondément transformé par l'industrialisation.
Le quartier conserve un habitat très diversifié : immeubles, petites maisons de ville et anciennes propriétés coexistent avec les grandes infrastructures du nord marseillais.
Dans certaines rues, on retrouve encore une échelle presque villageoise.
Ce contraste entre passé industriel et habitat résidentiel est l'une des constantes du 15e.
La Calade, entre port et collines
La Calade occupe une position intermédiaire entre le littoral industriel et les quartiers situés plus haut.
Le secteur reste marqué par la proximité des infrastructures portuaires et routières, mais certaines rues présentent un caractère beaucoup plus résidentiel.
La topographie commence également à jouer un rôle.
À Marseille, prendre quelques dizaines de mètres de hauteur suffit parfois à transformer complètement un paysage et à faire apparaître des vues que l'on n'imaginait pas depuis les grands axes.
La Viste, Marseille en balcon
Son nom donne déjà une indication : La Viste domine une partie du nord de Marseille.
Installé sur les hauteurs, le quartier offre par endroits de larges perspectives sur la ville, le port et la rade.
Résidences et maisons y coexistent dans un environnement plus résidentiel que celui des quartiers industriels situés en contrebas.
Pour certains biens, la vue devient alors une véritable composante de la valeur immobilière, au même titre que la terrasse ou le jardin.
Le patrimoine industriel, une autre architecture marseillaise
Le patrimoine du 15e ne se résume pas aux églises ou aux anciens villages.
Usines, entrepôts, cheminées, ateliers et infrastructures portuaires constituent eux aussi une partie de l'histoire architecturale de Marseille.
Ce patrimoine industriel est aujourd'hui parfois détruit, parfois transformé et parfois réinvesti.
Il raconte surtout pourquoi tant de populations sont venues vivre dans le nord de Marseille : pendant plus d'un siècle, c'est ici qu'une grande partie de la ville travaillait et produisait.
Cette histoire ouvrière et migratoire reste indissociable de l'identité du 15e.
Euroméditerranée, une nouvelle page
Dans sa partie sud, le 15e est aujourd'hui concerné par l'une des plus importantes transformations urbaines de Marseille.
L'extension d'Euroméditerranée cherche notamment à reconnecter certains territoires, créer de nouveaux logements et équipements et transformer d'anciennes emprises industrielles.
La renaturation du ruisseau des Aygalades et la création de nouveaux espaces verts participent également à cette évolution.
Mais la transformation prendra du temps.
Pour parler sérieusement d'immobilier dans le 15e, il faut donc distinguer ce qui existe aujourd'hui des projets annoncés pour demain.
Pourquoi habiter dans le 15e arrondissement de Marseille ?
Le premier intérêt du 15e est la possibilité d'accéder à des surfaces et à certains types de biens devenus difficiles à trouver ailleurs à Marseille.
Dans certains secteurs, maisons, jardins, grandes terrasses ou vues dégagées restent accessibles à des niveaux de prix inférieurs à ceux des quartiers sud ou est.
Mais le 15e exige plus que tout autre une analyse à l'échelle de la rue.
Les nuisances, les accès, les infrastructures, la qualité du voisinage immédiat et la topographie peuvent faire varier considérablement l'intérêt d'un bien.
Inversement, certaines adresses réservent de vraies surprises.
Une maison à Verduron, une propriété aux Borels et un appartement aux Crottes peuvent porter le même code postal sans avoir presque rien en commun.
C'est précisément ce qui rend le 15e intéressant : derrière l'image des quartiers nord se cache un territoire beaucoup plus complexe, où Marseille est à la fois portuaire, industrielle, populaire, villageoise et parfois étonnamment verte.
Le 15e arrondissement raconte finalement un Marseille que l'on regarde souvent de loin, alors qu'il mérite justement d'être parcouru rue après rue pour en comprendre les contrastes.
Au cœur du noyau villageois de Bois Luzy, dans le 12e arrondissement de Marseille, Le 20 de Bois Luzy remet le pain au centre de la table. Une boulangerie artisanale imaginée par Jérémy et Charline, où l’on travaille le levain naturel avec patience, précision et une vraie attention portée aux matières premières.
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