Prix immobilier Marseille 12e (13012) : maisons et appartements en 2026

Quel est le prix d'une maison à Marseille 13012 ?

En 2026, le prix moyen d'une maison dans le 12e arrondissement de Marseille se situe autour de 5 100 €/m². Pour les maisons disposant d'un extérieur de qualité — jardin, terrasse ou terrain — les valeurs peuvent atteindre en moyenne 7 100 €/m².

Ces moyennes doivent toutefois être nuancées. Dans le 13012, la valeur d'une maison peut varier fortement selon le quartier, la rue, l'état du bien, la surface du terrain, l'orientation, la présence d'une piscine, le stationnement et surtout la qualité de l'espace extérieur.

À Saint-Barnabé, Montolivet, Saint-Julien, La Fourragère, Les Caillols ou Les Trois-Lucs, deux maisons de surfaces comparables peuvent ainsi présenter des valeurs sensiblement différentes.

Dernière mise à jour : septembre 2026.

Combien vaut une maison avec jardin ou terrasse dans le 12e ?

L'espace extérieur constitue l'un des principaux éléments de valorisation d'une maison à Marseille.

Dans le 12e arrondissement, une maison avec un extérieur de qualité se situe autour de 7 100 €/m² en moyenne, contre environ 5 100 €/m² pour l'ensemble des maisons.

Mais la valeur d'un extérieur ne se résume pas à un simple prix au mètre carré. Terrasse en Ville prend notamment en compte la surface et la qualité du terrain, l'orientation, l'ensoleillement, le vis-à-vis, la vue, la présence d'une piscine, les possibilités de stationnement et la relation entre les espaces intérieurs et extérieurs.

Prix de l’immobilier en 2025 dans le11ème arrondissement de Marseille (13012)

APPARTEMENT

Prix m2 moyen 3 804 €

Avec Terrasse ou Jardin 4 901 €

MAISON

Prix m2 moyen 5 102€

Avec Terrasse ou Jardin 7 025 €

Ces valeurs sont des indicateurs de marché et ne remplacent pas l'estimation d'un bien. Une estimation précise nécessite notamment d'analyser l'adresse, l'environnement immédiat, l'état du bien, ses prestations et les caractéristiques de son extérieur.

Source et méthodologie : données Terrasse en Ville établies à partir des 350 transactions réalisées par le groupe en 2025, des transactions en cours en 2026 et de l'analyse de plus de 450 biens commercialisés en 2026. Ces données sont enrichies par l'expérience terrain de nos 35 collaborateurs, présents sur le marché immobilier depuis 2008, et croisées avec les données publiques DVF (Demandes de valeurs foncières) de la DGFiP.

Données actualisées en septembre 2026.

Pourquoi vivre dans le 12e arrondissement de Marseille ?

Marseille 12e, l’esprit village aux portes de la ville

Il suffit de quitter les grands axes marseillais pour que le décor change. Dans le 12e arrondissement, Saint-Barnabé, Montolivet, Saint-Julien, La Fourragère, Les Caillols, Les Trois-Lucs et Saint-Jean-du-Désert racontent encore une autre histoire de Marseille : celle des anciens noyaux villageois, des chemins bordés de propriétés, des jardins et des maisons qui ont longtemps occupé cette partie orientale de la ville.

Avant d’être rattrapé par l’urbanisation, le douzième avait des allures de campagne marseillaise. Bastides, terres agricoles, vignes et oliviers composaient un paysage où l’on venait chercher de l’espace et de la fraîcheur à quelques kilomètres seulement du centre. La ville s’est depuis installée autour de ces anciens villages, mais elle n’en a pas totalement effacé l’identité.

C’est probablement ce qui fait aujourd’hui la singularité du 12e : on y vit à Marseille sans toujours avoir l’impression d’être en ville.

Saint-Barnabé, le village dans la ville

Autour de son noyau commerçant, Saint-Barnabé reste l’un des quartiers les plus vivants du secteur. On y vient à pied chercher son pain, prendre un café, faire son marché ou retrouver les commerces de proximité. Derrière les rues les plus animées apparaissent rapidement des maisons, de petites copropriétés et des jardins insoupçonnés.

Cette organisation presque villageoise explique en partie l’attachement de ses habitants au quartier. Le métro a rapproché Saint-Barnabé du centre de Marseille sans lui enlever ce sentiment d’autonomie : on peut y vivre au quotidien sans nécessairement en sortir.

Montolivet et Saint-Julien, Marseille côté jardin

Plus résidentiels, Montolivet et Saint-Julien cultivent une atmosphère différente. Ici, le relief, les petites rues et les anciens chemins créent un tissu urbain moins régulier, où maisons de ville, villas, jardins et petites résidences se côtoient.

C’est aussi dans ces quartiers que l’on retrouve ce que Marseille sait parfois très bien cacher : des extérieurs que l’on ne devine pas depuis la rue. Un portail, une impasse ou une façade discrète peuvent dissimuler une terrasse plein sud, un jardin arboré ou une maison ouverte sur la végétation.

Pour les familles comme pour ceux qui quittent les quartiers plus denses du centre, cette possibilité de gagner de l’espace sans réellement quitter Marseille constitue l’un des grands attraits du douzième.

Les Trois-Lucs et Les Caillols, un air de campagne

En allant vers Les Trois-Lucs et Les Caillols, le paysage s’ouvre encore davantage. Les parcelles deviennent parfois plus généreuses et l’habitat individuel plus présent. Aux Trois-Lucs notamment, certaines rues conservent un caractère presque périphérique, avec des jardins, des vues dégagées et cette lumière provençale qui rappelle que les collines ne sont jamais très loin.

Les Caillols mêlent davantage les époques. L'ancien village cohabite aujourd'hui avec des équipements contemporains et des secteurs plus récents. Le quartier est également associé à la Commanderie, centre d'entraînement de l'Olympique de Marseille, devenue l'un de ses repères les plus connus.

La Fourragère, la ville facile

La Fourragère illustre peut-être le mieux l'évolution du 12e arrondissement. Plus urbaine et plus récente par endroits, elle bénéficie d'un avantage considérable : sa connexion au reste de Marseille. Le métro et le tramway ont profondément amélioré l'accessibilité de l'est marseillais et permettent de conjuguer environnement résidentiel et déplacements vers le centre.

Cette facilité d'accès compte beaucoup dans le choix d'un quartier. Elle permet au douzième de séduire aussi bien des familles que des actifs recherchant davantage de calme sans renoncer à la vie marseillaise.

Pourquoi habiter dans le 12e arrondissement de Marseille ?

On ne choisit pas nécessairement le 12e pour les mêmes raisons que l'on choisit le centre-ville, la Corniche ou le bord de mer. Ici, le luxe est souvent ailleurs : quelques mètres carrés de jardin, une terrasse au soleil, une rue tranquille, des commerces accessibles à pied et davantage d'espace pour vivre.

Le douzième offre aussi une grande diversité. On peut rechercher l'animation de Saint-Barnabé, les maisons et jardins de Montolivet ou Saint-Julien, le caractère résidentiel des Trois-Lucs, ou encore la facilité de déplacement de La Fourragère.

Et c'est précisément pourquoi une moyenne de prix au mètre carré ne raconte jamais complètement le 12e arrondissement. D'une rue à l'autre, parfois à quelques centaines de mètres de distance, l'environnement, le calme, l'orientation, la vue et surtout la qualité d'un jardin ou d'une terrasse peuvent profondément modifier la valeur et l'attrait d'un bien.

Le 12e reste finalement l'un de ces morceaux de Marseille où l'on vient chercher ce que la ville offre de plus rare : de l'espace, du calme et un extérieur, sans renoncer à Marseille.

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