Prix immobilier Marseille 14e (13014) : appartements et maisons en 2026
L'arrondissement propose un mélange harmonieux de vie urbaine et rurale, avec des initiatives comme le sentier de la Batarelle et la zone franche urbaine de 433 hectares, accueillant diverses entreprises.
Le 14e arrondissement de Marseille est marqué par le réservoir du Vallon Dol, géré par la société du canal de Provence, qui répond aux besoins en eau de la région depuis 1973. Il stocke 3 millions de m³ d'eau de qualité exceptionnelle, assurant 30 % de la consommation marseillaise. Dans le quartier de Sainte-Marthe, une ferme pédagogique classée monument historique offre un cadre bucolique avec vaches et chèvres, séduisant particuliers et restaurateurs. La Station Alexandre, ancienne gare Eiffel, symbolise cette diversité en intégrant bureaux, entreprises, lieu de spectacle, crèche, centre médical et restaurants.
Sainte-Marthe, Saint-Joseph, Le Merlan, Saint-Barthélemy, Le Canet, Bon-Secours et Les Arnavaux
Au nord de Marseille, le 14e arrondissement (13014) présente des paysages particulièrement contrastés. Quartiers populaires et anciens territoires industriels côtoient des secteurs plus résidentiels, des noyaux villageois et les derniers témoins du passé agricole de Marseille.
Cette diversité se retrouve dans son marché immobilier : appartements en résidence, maisons de ville, villas avec jardins et anciennes propriétés se côtoient au sein d’un même arrondissement.
Quel est le prix d’un appartement à Marseille 13014 ?
En 2026, le prix moyen d’un appartement dans le 14e arrondissement de Marseille se situe autour de 2 190 €/m².
Pour un appartement disposant d’une terrasse ou d’un jardin, la valeur moyenne atteint 3 290 €/m².
Ces moyennes varient sensiblement selon les secteurs, l’état de la résidence, la qualité de l’environnement immédiat, le stationnement et la présence d’un véritable espace extérieur.
Un appartement au Canet et un rez-de-jardin dans un environnement résidentiel de Sainte-Marthe ne répondent ainsi pas nécessairement au même marché.
Dernière mise à jour : septembre 2026.
Combien vaut une maison avec terrasse ou jardin dans le 14e arrondissement ?
En 2026, le prix moyen d’une maison dans le 13014 se situe autour de 3 124 €/m², contre 4 403 €/m² lorsqu’elle bénéficie d’une terrasse ou d’un jardin.
Le marché des maisons est particulièrement hétérogène.
Une maison de ville, une villa récente et une propriété ancienne entourée d’un grand terrain présentent des caractéristiques difficilement comparables.
Dans les secteurs résidentiels de Sainte-Marthe ou Saint-Joseph, le calme, la superficie du terrain, la végétation, la piscine, la vue et le stationnement peuvent avoir une influence importante sur la valeur.
Prix de l’immobilier en 2026 dans le 14ème arrondissement de Marseille (13014)
APPARTEMENT
Prix m2 moyen 2 190 €
Avec Terrasse ou Jardin 3 290 €
MAISON
Prix m2 moyen 3 124 €
Avec Terrasse ou Jardin 4 403 €
Ces valeurs sont des indicateurs de marché et ne remplacent pas l'estimation d'un bien. Une estimation précise nécessite notamment d'analyser l'adresse, l'environnement immédiat, l'état du bien, ses prestations et les caractéristiques de son extérieur.
Source et méthodologie : données Terrasse en Ville établies à partir des 350 transactions réalisées par le groupe en 2025, des transactions en cours en 2026 et de l'analyse de plus de 450 biens commercialisés en 2026. Ces données sont enrichies par l'expérience terrain de nos 35 collaborateurs, présents sur le marché immobilier depuis 2008, et croisées avec les données publiques DVF (Demandes de valeurs foncières) de la DGFiP.
Données actualisées en septembre 2026.
Le 14e arrondissement, Marseille entre ville et campagne
Il existe au nord de Marseille un territoire où la ville semble parfois hésiter entre deux paysages.
D’un côté, Le Canet, Bon-Secours, Saint-Barthélemy et Les Arnavaux racontent un Marseille urbain, populaire et industriel. De l’autre, Sainte-Marthe et Saint-Joseph laissent réapparaître des maisons, des jardins, des bastides et les traces d’un passé beaucoup plus rural.
Cette juxtaposition constitue probablement la meilleure façon de comprendre le 14e arrondissement.
Ici, quelques rues peuvent suffire pour passer d’un paysage très urbain à un Marseille presque campagnard.
Sainte-Marthe, la mémoire rurale de Marseille
Sainte-Marthe est probablement le quartier qui raconte le mieux l’autre visage du 14e.
Avant l’urbanisation, cette partie de Marseille était largement composée de terres agricoles, de bastides et de domaines alimentant notamment la ville en productions maraîchères.
Quelques traces de ce passé subsistent encore aujourd’hui.
La présence de la ferme pédagogique du Collet des Comtes, de terres cultivées et d’anciennes propriétés rappelle que Marseille possède aussi une histoire agricole souvent oubliée.
Autour du noyau villageois, le quartier s’est considérablement développé, mais certaines rues conservent encore des maisons, des jardins et une végétation que l’on associe rarement aux quartiers nord de Marseille.
Saint-Joseph, des maisons derrière les grands axes
À proximité, Saint-Joseph présente lui aussi plusieurs visages.
Les grands axes et ensembles résidentiels donnent une première impression très urbaine. Pourtant, dès que l’on pénètre dans certaines rues, l’habitat individuel réapparaît.
Maisons anciennes, villas plus contemporaines et jardins composent alors un paysage beaucoup plus résidentiel.
Cette alternance est caractéristique du 14e : l’environnement peut changer rapidement et la rue précise devient essentielle lorsqu’il s’agit d’évaluer un bien immobilier.
Le Merlan, entre culture et quartiers résidentiels
Le Merlan occupe une position centrale dans l’arrondissement.
Le quartier est notamment connu pour son équipement culturel, Le ZEF – scène nationale de Marseille, qui participe depuis longtemps à la vie culturelle du nord de la ville.
Autour, résidences, maisons et équipements publics composent un environnement très diversifié.
La proximité de la L2 a également profondément modifié les déplacements et les connexions entre ce secteur, l’est de Marseille et les quartiers sud.
Le Vallon Dol, Marseille prend de la hauteur
Sur les hauteurs, le réservoir du Vallon Dol constitue un paysage inattendu.
Cette immense réserve d’eau fait partie des grandes infrastructures hydrauliques qui participent à l’alimentation de Marseille.
Autour, le relief et les espaces naturels rappellent combien le 14e se trouve à la rencontre de la ville et des collines.
Depuis certains points élevés, le regard s’ouvre sur une grande partie de Marseille, donnant une perception totalement différente de l’arrondissement.
Les Arnavaux, Marseille travaille
Les Arnavaux restent fortement associés à l’activité économique et logistique de Marseille.
La présence du Marché d’intérêt national et de nombreuses entreprises donne au secteur un caractère très différent des quartiers résidentiels voisins.
C’est un Marseille de travail, de circulation et d’échanges, historiquement lié au développement économique du nord de la ville.
L’habitat y est moins central dans le paysage, mais les secteurs limitrophes permettent de rejoindre rapidement des quartiers beaucoup plus résidentiels.
Saint-Barthélemy, plusieurs quartiers dans un quartier
Saint-Barthélemy illustre particulièrement bien la diversité du 14e.
Le territoire juxtapose habitat collectif, maisons, équipements et secteurs plus résidentiels.
Cette diversité architecturale est aussi sociale et historique : le quartier s’est développé par étapes successives à mesure que Marseille s’étendait vers le nord.
Pour l’immobilier, cela signifie qu’une moyenne à l’échelle du quartier doit être maniée avec prudence. Deux biens situés à quelques centaines de mètres peuvent évoluer dans des environnements très différents.
Le Canet, la mémoire industrielle
Plus proche du centre, Le Canet raconte davantage l’histoire industrielle de Marseille.
Entrepôts, anciennes activités, voies de communication et habitat populaire ont façonné le quartier pendant des décennies.
Mais au milieu de ce paysage se trouve un bâtiment étonnant : la Station Alexandre.
Cette ancienne structure industrielle à l'impressionnante charpente métallique a été reconvertie pour accueillir bureaux, activités, restauration et événements.
Elle incarne parfaitement une partie de l’identité du secteur : transformer un patrimoine industriel plutôt que l’effacer.
Bon-Secours, entre centre et quartiers nord
Bon-Secours occupe une position de transition entre le centre de Marseille et les territoires plus septentrionaux.
Le quartier reste très urbain, avec un tissu composé principalement d’immeubles et d’habitat collectif, mais certaines rues laissent également apparaître des maisons.
Sa proximité relative avec le centre constitue l’un de ses principaux atouts.
Comme ailleurs dans le 14e, la qualité de l’environnement immédiat joue ici un rôle essentiel dans la valeur immobilière.
Un territoire qui continue de se transformer
Le 14e n’est pas figé.
De nouveaux programmes résidentiels et opérations d’aménagement ont progressivement transformé plusieurs secteurs, notamment autour de Sainte-Marthe, Saint-Joseph et du Merlan.
L’enjeu est particulier : construire de nouveaux logements tout en conservant autant que possible les qualités paysagères et les traces de l’ancien territoire rural.
Cette transformation explique également la grande diversité du parc immobilier : ancienne maison, résidence des années 1960 ou 1970 et programme contemporain avec terrasse peuvent aujourd’hui se côtoyer dans le même quartier.
Pourquoi habiter dans le 14e arrondissement de Marseille ?
Le 14e peut répondre à des projets immobiliers très différents.
Les secteurs les plus urbains permettent de rester relativement proches du centre avec des prix généralement plus accessibles que dans le sud de Marseille.
Sainte-Marthe ou Saint-Joseph peuvent davantage intéresser ceux qui recherchent une maison, un jardin et un environnement plus résidentiel.
Mais c’est précisément un arrondissement où il faut éviter les généralités.
La réputation d’un quartier ne suffit pas à déterminer la valeur d’une maison ou d’un appartement. La rue, l’environnement immédiat, la vue, le calme et la présence d’un extérieur peuvent complètement changer la perception et la valeur d'un bien.
Et c’est peut-être ce qui rend le 14e plus intéressant qu’il n’y paraît : derrière son image très urbaine subsiste encore un Marseille de bastides, de jardins et de terres agricoles que beaucoup de Marseillais connaissent mal.
Le 14e arrondissement raconte finalement la rencontre de deux Marseille : celui de la ville industrielle et populaire, et celui des anciens domaines qui remontaient autrefois vers les collines.
Au cœur du noyau villageois de Bois Luzy, dans le 12e arrondissement de Marseille, Le 20 de Bois Luzy remet le pain au centre de la table. Une boulangerie artisanale imaginée par Jérémy et Charline, où l’on travaille le levain naturel avec patience, précision et une vraie attention portée aux matières premières.
20, avenue de Bois Luzy - Marseille 12e
@le20deboisluzy