Mazargues, Le Cabot, La Panouse, Le Redon, Sainte-Marguerite, Sormiou, Vaufrèges, Les Baumettes et Carpiagne
Au sud-est de Marseille, le 9e arrondissement (13009) est l’un des plus vastes de la ville. Entre quartiers résidentiels, noyaux villageois et portes du Parc national des Calanques, il offre un cadre de vie particulièrement recherché pour ses espaces, ses jardins et sa proximité avec la nature.
Son marché immobilier est très diversifié : appartements dans de grandes résidences, maisons familiales, villas avec jardins ou propriétés situées au pied des collines.
Quel est le prix d’un appartement à Marseille 13009 ?
En 2026, le prix moyen d’un appartement dans le 9e arrondissement de Marseille se situe autour de 3 696 €/m².
Pour un appartement disposant d’une terrasse ou d’un jardin, la valeur moyenne atteint 5 392 €/m².
Cet écart reflète notamment la recherche d’espaces extérieurs dans un arrondissement où la végétation et la proximité des collines font pleinement partie du cadre de vie.
Les valeurs restent toutefois très variables selon les secteurs. Un appartement au Redon, un rez-de-jardin à Sainte-Marguerite ou un bien avec terrasse à proximité de Mazargues ne répondent pas nécessairement au même marché.
Dernière mise à jour : septembre 2026.
Combien vaut une maison avec terrasse ou jardin dans le 9e arrondissement ?
En 2026, le prix moyen d’une maison dans le 13009 se situe autour de 5 294 €/m², contre 7 178 €/m² pour une maison bénéficiant d’une terrasse ou d’un jardin.
Le 9e possède un parc important de maisons et de villas, mais les écarts de valeur peuvent être considérables.
La superficie du terrain, la qualité du jardin, la piscine, le stationnement, le calme, l’exposition, la vue et la proximité du massif des Calanques sont autant d’éléments déterminants.
Une maison avec un grand jardin à La Panouse, une villa contemporaine au Cabot et une maison au pied des Calanques à Sormiou ne peuvent pas être estimées à partir du seul prix moyen du 13009.
Prix de l’immobilier en 2026 dans le 9ème arrondissement de Marseille (13009)
APPARTEMENT
Prix m2 moyen 3 696 €
Avec Terrasse ou Jardin 5 392 €
MAISON
Prix m2 moyen 5 294 €
Avec Terrasse ou Jardin 7 178 €
Ces valeurs sont des indicateurs de marché et ne remplacent pas l'estimation d'un bien. Une estimation précise nécessite notamment d'analyser l'adresse, l'environnement immédiat, l'état du bien, ses prestations et les caractéristiques de son extérieur.
Source et méthodologie : données Terrasse en Ville établies à partir des 350 transactions réalisées par le groupe en 2025, des transactions en cours en 2026 et de l'analyse de plus de 450 biens commercialisés en 2026. Ces données sont enrichies par l'expérience terrain de nos 35 collaborateurs, présents sur le marché immobilier depuis 2008, et croisées avec les données publiques DVF (Demandes de valeurs foncières) de la DGFiP.
Données actualisées en septembre 2026.
Le 9e arrondissement, Marseille grandeur nature
Il existe un Marseille où les immeubles commencent à s’espacer, où les jardins deviennent plus grands et où, au bout des rues, la silhouette blanche des collines remplace progressivement celle de la ville.
C’est le 9e arrondissement.
De Sainte-Marguerite à Mazargues, du Cabot à La Panouse, puis du Redon jusqu’aux portes de Sormiou, le paysage évolue à mesure que l’on se rapproche du massif des Calanques.
Le 9e offre ainsi une façon très différente d’habiter Marseille : davantage d’espace, de végétation et de calme, tout en restant connecté aux quartiers sud et au centre-ville.
Mazargues, un ancien village devenu quartier
Mazargues a conservé quelque chose de son ancienne identité villageoise.
Autour de son noyau historique, les petites rues, commerces et maisons rappellent que Marseille s’est longtemps construite comme une succession de villages progressivement absorbés par la ville.
Aujourd’hui, Mazargues bénéficie d’une situation particulièrement intéressante entre les quartiers sud et le massif des Calanques.
Son immobilier reflète cette histoire : appartements, maisons de ville et petites propriétés se côtoient dans un environnement où l’habitat devient progressivement moins dense.
Ici, Marseille commence déjà à respirer différemment.
Le Cabot, résidentiel et familial
À proximité, Le Cabot présente un visage plus résidentiel.
Grandes copropriétés arborées, maisons et villas composent un quartier recherché notamment pour son calme et sa situation dans les quartiers sud.
Les jardins y occupent une place plus importante que dans les arrondissements centraux. Certaines propriétés bénéficient de parcelles généreuses, de piscines ou de vues dégagées vers les collines.
C’est précisément ce type de configuration qui rend le marché du 9e particulier : l’extérieur n’est plus seulement une terrasse ajoutée à l’appartement, il devient parfois une véritable extension de la maison.
La Panouse, des maisons derrière les murs
La Panouse est probablement l’un des secteurs qui illustre le mieux le caractère résidentiel du 9e.
En quittant les grands axes, on découvre des rues bordées de propriétés, de maisons individuelles et de jardins dont une grande partie reste invisible depuis l’espace public.
La végétation est très présente et la densité urbaine diminue.
Certaines villas ont été transformées ou reconstruites dans une écriture plus contemporaine, tandis que d’autres conservent une architecture plus traditionnelle.
À La Panouse, on vient souvent chercher ce qui devient rare dans une grande ville : de l’espace, du calme et un véritable jardin.
Sainte-Marguerite, entre ville et quartiers sud
Plus proche du centre, Sainte-Marguerite constitue l’une des portes d’entrée du 9e arrondissement.
Le quartier reste urbain, avec commerces, équipements, transports et grands ensembles résidentiels, mais les rues plus calmes laissent également apparaître des maisons et des jardins.
Sa situation permet de rejoindre facilement les grands axes du sud de Marseille tout en restant relativement proche du centre.
C’est un secteur particulièrement varié sur le plan immobilier, où résidences collectives et habitat individuel peuvent se côtoyer à quelques rues de distance.
Le Redon, aux portes des collines
En remontant vers les reliefs, Le Redon marque progressivement la transition entre ville et nature.
Le campus universitaire de Luminy est proche, tout comme les premiers accès au massif des Calanques.
Le quartier associe résidences, maisons et secteurs plus arborés. Le relief commence à jouer un rôle important et certaines habitations bénéficient de vues dégagées sur les collines.
Ici, le paysage devient une composante du bien immobilier.
La proximité de la nature n’est plus seulement un argument : elle fait partie du quotidien.
Sormiou, Marseille face aux Calanques
À mesure que l’on descend vers Sormiou, la ville se rapproche du massif.
Le quartier constitue l’une des portes d’accès à la célèbre calanque du même nom, avec son relief spectaculaire, ses falaises calcaires et la Méditerranée au bout de la route.
Cette proximité donne à certains secteurs une atmosphère très particulière : on habite encore Marseille, mais le Parc national des Calanques commence presque devant la maison.
Les biens situés dans cet environnement ne peuvent évidemment pas être analysés uniquement à travers la moyenne du prix au mètre carré du 9e arrondissement.
Les Baumettes et Vaufrèges, Marseille au pied du massif
Les Baumettes et Vaufrèges prolongent cette rencontre entre urbanisation et paysage naturel.
Le relief y devient omniprésent et la proximité des collines donne au secteur une identité très différente du Marseille central.
À Vaufrèges notamment, l’habitat se fait plus diffus. Maisons et propriétés apparaissent dans un environnement plus végétal, au pied du massif.
Ce sont des secteurs où l’on peut rechercher une relation beaucoup plus directe avec la nature tout en restant sur le territoire marseillais.
La colline Saint-Joseph, une respiration dans la ville
Le 9e possède également plusieurs espaces verts qui participent à son identité.
La colline Saint-Joseph offre notamment un environnement arboré et des promenades qui contrastent avec la densité des quartiers plus centraux.
Cette présence de la nature explique en grande partie l’attrait résidentiel du secteur : jardins privés, espaces verts et proximité des collines créent une manière d’habiter Marseille davantage tournée vers l’extérieur.
Pourquoi habiter dans le 9e arrondissement de Marseille ?
Le 9e s’adresse particulièrement à ceux qui souhaitent davantage d’espace sans quitter Marseille.
Les familles peuvent y trouver des maisons avec jardins, des résidences arborées et une offre importante d’établissements scolaires et d’équipements.
Mais son principal privilège reste probablement géographique.
En quelques minutes, on peut passer d’un quartier résidentiel aux sentiers du massif des Calanques. À mesure que l’on descend vers le sud, la ville s’efface progressivement derrière les pins et les falaises calcaires.
Cette diversité impose toutefois une lecture très locale du marché immobilier. Un appartement à Sainte-Marguerite, une maison au Cabot et une villa à La Panouse ou Vaufrèges appartiennent à des environnements très différents.
Et pour les maisons, la qualité du terrain devient essentielle : orientation, végétation, piscine, vue, stationnement et absence de vis-à-vis peuvent créer des différences de valeur considérables.
Le 9e arrondissement offre finalement un luxe devenu rare dans une métropole : habiter Marseille tout en ayant la nature presque au bout du jardin.
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À deux pas de la mer, Mickaël Martinez sublime l'art de la viennoiserie. Du 100 % maison, des recettes de saison et des créations qui font craquer.